Vai trò của người định giá bất động sản trong thị trường bất động sản – P2

Một trong những kĩ năng của người định giá là khả năng đánh giá các khoản chi tiêu phát sinh do sở hữu BĐS.
Ví dụ: Chi phí để bảo hiểm một BĐS là bao nhiêu và làm thế nào để định giá bảo hiểm? Cung cấp dịch vụ cho người thuê, thì giá dịch vụ đối với người thuê là bao nhiêu? Chi phí lắp đặt lò sưởi, bình nóng lạnh, thuê người làm vườn, người gác cổng và chi phí lắp đặt cầu thang máy là bao nhiêu?…
Một số chi phí cuối chủ yếu phát sinh đối với BĐS thương mại. Và loại BĐS này luôn là thử thách lớn nhất đối với người định giá ngoại trừ những người thực sự có kỹ năng và kinh nghiệm. Thậm chí một số BĐS thương mại có rất ít điểm giống nhau.
Ví dụ như cửa hàng, văn phòng, nhà máy và nhà kho thường được xây dựng hoặc sửa sang cho phù hợp với những yêu cầu của những người sử dụng hiện thời.
Vì thế chỉ những người định giá có trình độ mới có thể đưa ra những đánh giá chính xác, cho thấy sự khác biệt giữa các BĐS thuộc loại này. Họ được đào tạo để nhận biết được tác động của các đặc tính khác nhau đối với giá trị và để liên hệ chặt chẽ với yêu cầu của những người sử dụng các BĐS này cũng như liên hệ chặt chẽ với tình hình cung và cầu của thị trường lúc đó.
Những nơi có nhiều BĐS chuyên dụng hơn thì chỉ có người định giá có chuyên môn mới hy vọng đưa ra được những đánh giá đúng đắn về giá trị của chúng.
Ví dụ: Giá trị của toà nhà công cộng, trạm bán xăng, nhà máy bia, nhà máy đóng chai, sân vận động thể thao… là rất khác nhau, do vậy chỉ những người đã tích luỹ được kinh nghiệm nhờ quá trình đào tạo và hiểu biết thông suốt về kinh tế, kỹ thuật và thị trường mới có thể định giá chính xác những BĐS loại này.
Cũng như tất cả các nghề nghiệp khác, mỗi người định giá có một trình độ riêng, một mức hiểu biết riêng… Bên cạnh những người định giá giỏi, vẫn có những người định giá kém và thậm chí có cả những người kém năng lực. Xét về khía cạnh này thì nghề định giá không khác với các nghề khác, ngoại trừ một điểm đó là một người định giá có kỹ năng hoàn hảo vừa phải đưa ra được mức giá tư vấn cho cá nhân lẫn cho thị trường. Ngoài họ ra không ai có thể có được kỹ năng, chuyên môn và hiểu biết sâu sắc về tất cả yếu tố tác động đến BĐS.

 Vai trò của người định giá bất động sản trong thị trường bất động sản - P2 1

Vai trò của những nhà định giá đã phát triển lớn mạnh trong những năm gần đây, vì thế nhiều người cho rằng định giá BĐS là trung tâm của hoạt động kinh doanh BĐS, cũng như trong thực tế có thể coi định giá là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Định giá BĐS có vai trò quan trọng trong việc đưa ra các quyết định liên quan tới các trường hợp:
– Chuyển giao quyền sở hữu
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi BĐS.
– Tài chính vù tín dụng
+ Để biết giá trị BĐS dùng để cầm cố.
+ Để bảo hiểm BĐS.
– Cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điểu khoản cho thuê.
– Phát triển BĐS và đầu tư
+ Để so sánh với BĐS đầu tư khác.
+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư.
– Định giá tài sản công ty
+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty và xác định giá trị thị trường của số vốn mà công ty đầu tư.
+ Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các BĐS của công ty.
+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước.
– Các đinh giá theo luật pháp
+ Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế BĐS.
+ Đê xác định giá trị bồi thường khi xẩy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
+ Để tính toán thuế khi BĐS được bán và thuế BĐS khi người chủ sở hữu qua đời.
+ Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án.