Vai trò của người định giá bất động sản trong thị trường bất động sản – P1

Nhiều người cho rằng không cần phải hỏi ý kiến người định giá chuyên nghiệp mà chỉ cần hỏi một người có kinh nghiệm về giá trị các BĐS.
Ví dụ, khi hỏi một người môi giới, kinh doanh BĐS, người đó sẽ cho biết giá trị của các BĐS, những ưu điểm và nhược điểm của các BĐS đó và chênh lệch giữa các BĐS hiện tại và quá khứ. Có thể người đó biết rất rõ về giá trị của các BĐS ở địa phương và với hiểu biết sâu sắc đó, những lời khuyên do người đó đưa ra là những lời khuyên đáng giá nhất.
Tuy nhiên không phải lúc nào người đó cũng có khả năng định giá các BĐS. Bởi lẽ, các BĐS có đủ mọi hình dạng và kích cỡ. Nhà định giá nghiệp dư có thể dễ dàng định giá những BĐS tương tự nhau, nhưng lại khó có thể định giá những BĐS khác nhau về vị trí địa lý, vể kết cấu, về không gian, về chất lượng nguyên vật liệu cấu thành nên BĐS… Do vậy, chỉ có những chuyên gia định giá có trình độ mới có thể giải quyết được việc này.

Những vấn đề rắc rối về pháp luật chỉ có thể giải quyết khi người định giá có hiểu biết rõ về luật pháp. Điều này là rất cần thiết đối với người định giá thậm chí là chỉ để chuẩn bị tinh thần cho các vấn đề pháp luật có thể xảy ra. Ngay cả những yếu tố pháp luật đơn giản cũng có thể gây ra vấn đề rắc rối cho người định giá.
Bên thứ ba cũng có quyền hợp pháp đối với BĐS. Những người đồng sở hữu cùng có quỳền mua bán đối với BĐS, những quyền này có thể hạn chế việc sử dụng BĐS của chủ sở hữu. Những quyền như vậy có thể gây tác động tiêu cực đối với giá trị của BĐS nếu tính cả khả năng quy hoạch lại. Và có thể không thể thực hiện được kế hoạch hoạch định quan trọng nhất do sự tồn tại của những quyền này.

Nhận biết các quyền này là một phần trong công việc của nhà định giá chuyên nghiệp. Có khi những BĐS nằm kề nhau, nhà định giá có trình độ có hiểu biết cơ bản về các phương pháp xây dựng và về chi phí xây dựng hoàn toàn có thể đưa ra đánh giá chính xác về sự khác biệt trong tiêu chuẩn hoàn tất và bảo trì những BĐS này. Có gì khác nếu BĐS được lắp thêm hai lớp kính để chống nóng hay máy điều hoà? có thêm hai phòng và chi phí phát sinh nếu muốn xây thêm hai phòng như vậy là bao nhiêu? Người không có chuyên môn, không có hiểu biết về chi phí hay kỹ thuật xây dựng sẽ khó có thể trả lời những câu hỏi này.

Giá trị không nhất thiết phải biến đổi tương ứng với quy mô hoặc không nhất thiết phải tăng lên khi lắp đặt thêm các trang thiết bị như máy điều hoà ở những khu vực có khí hậu ấm áp thì việc lắp đặt thêm điều hoà là không cần thiết như những vùng có khí hậu lạnh. Và có lẽ chỉ những người định giá có trình độ với hiểu biết sâu sắc về thị trường mới có thể đưa ra những đánh giá chính xác cho trường hợp không lắp đặt thêm các tiện nghi như lò sưởi. Giá trị không nhất thiết phải liên quan đến chi phí, điều này không giống như những gì mà những người không có chuyên môn thường nghĩ.

Sự khác biệt về giá trị do những thay đổi trong khu vực đôi khi khác hẳn so với hình dung và những người định giá không có trình độ thường nghĩ sự khác biệt này là rất lớn, rất mơ hồ và không thực tế. Tuy nhiên những người có trình độ đã quen với những khác biệt khó lý giải về thị trường như vậy và có thể nhận định vai trò cơ bản của những yếu tố. Đồng thời do ít khi lúng túng trước những tình huống như vậy nên người định giá xác định rõ đó là những yếu tố thị trường mà cần phải có sự đánh giá chính xác.
Một người không có chuyên môn sẽ không hiểu biết về giá trị của BĐS ở khu vực khạc, còn người định giá có chuyên nghiệp nhận thức rõ những yếu tố chung có tác động đến giá trị và quen với các sắc thái giá trị BĐS của một khu vực hoàn toàn xa lạ. Ngoài ra, người định giá có trình độ cần phải biết nhìn xa trông rộng và linh hoạt để có thể đưa ra những đánh giá cho một khu vực địa lý rộng và cho những loại BĐS hiếm có trên thị trường dựa trên những nguyên tắc cơ bản. Người định giá có trình độ phải nắm được đa dạng chủng loại BĐS trên một phạm vi rộng hơn.