Thực trạng phát triển của TTBĐS tại Việt Nam – P1

1. Giai đoạn từ năm 1975 – 2002
a) TTBĐS trước khi có Luật Đất đai
Giai đoạn hình thành các họp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp ruộng đất vào họp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong thời kỳ này, TTBĐS phát triển dưới ba hình thức khác nhau:
– Các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các hợp tác xã.
– Tại thành thị hiện tượng mua bán BĐS tồn tại dưới hình thức nhượng bán nhà (thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng).
– Tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngoài sự chi phối của Nhà nước.
Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì TTBĐS có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS.
a) Giai đoạn từ sau khi có Luật Đất đai
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định lại Hiến pháp năm 1992: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chỉnh trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cả nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
Bên cạnh đó Luật Đất đai năm 1993 còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại hàng hóa. Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển TTBĐS. Với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của TTBĐS đa dạng hơn, được mở rộng hơn, giao dịch ngày càng sôi động và giá cả BĐS ngày càng tăng.

Thực trạng phát triển của TTBĐS tại Việt Nam - P1 1

Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt Nam vận hành theo theo cơ chế tài chính hai giá đất (giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định). Giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bàng 20% – 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này.
Trong khi đó, nhu cầu về BĐS của các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh, hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin – cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến.
Sau khi thống nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm 1997- 1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên TTBĐS của Việt Nam có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó tiếp tục nóng lên. Thời kỳ những năm cuối thế kỷ XX và đầu thế kỷ XXI, tại vùng ven các thành phố và trung tâm, hiện tượng đất nông nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nông nghiệp diễn ra rất mạnh mẽ.
Cũng trong những năm này, Nhà nước ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư, nhất là từ các nhà đầu tư nước ngoài, do vậy các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển rất nhanh. Diện tích đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp phục vụ các ngành sản xuất diễn ra nhiều nơi. Các động thái này góp phần làm cho TTBĐS sôi động hơn rất nhiều.
Thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch BĐS ra đời. TTBĐS chính thức từng bước phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Còn thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn. Tuy thị trường địa ốc có những chu kỳ nóng, lạnh nhưng giá của BĐS không giảm xuống, cụ thể: khi TTBĐS đóng băng thì số lượng giao dịch ít lại nhưng giá BĐS đứng yên hoặc tăng nhẹ.

Xem thêm: Bán nhà nhanh chóng. Dễ dàng. Đăng tin của bạn tại Bán nhà Hải Phòng