Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam – P2

1. Những tồn tại của TTBĐS trong thời gian qua

Thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác BĐS trên thị trường cho thấy bên cạnh những mặt tích cực mà sự phát triển của TTBĐS mang lại vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Những nhược điểm và những tồn tại chính có thể kể tới:
* Những tồn tại về cung, cầu trên TTBĐS:
Cung và cầu về BĐS trên thị trường không gặp nhau, quản lý kém hiệu quả của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đẩy giá BĐS gia tăng một cách bất họp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, nhũng nhiễu. Tình trạng này đã từng kéo dài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có giải pháp can thiệp nhàm đáp ứng yêu cầu của xã hội cả về số lượng, chất lượng và chủng loại BĐS dẫn đến tình trạng “sốt” nhà, đất, hoạt động đầu cơ BĐS trở nên phổ biến ở nhiều địa phương, nhất là ở các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
* Những tồn tại về giao dịch trên TTBĐS:
Hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch chính thức) nhưng theo Bộ Xây dựng cho đến thời điểm hiện nay có đến phần lớn BĐS trên thị trường chưa được cấp giấy phép về sử dụng đất. Điều này cũng có nghĩa là tồn tại một tỷ lệ % tương ứng số BĐS không thể giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước không thể kiểm soát được việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng các BĐS này và ngân sách còn bị mất đi một khoảng thu lớn từ các loại thuế và lệ phí liên quan.
* Những tồn tại về quản lý Nhà nước:
Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Các hoạt động kiểm soát của các cấp địa phương còn buông lỏng, không theo sát được các diễn biến giao dịch BĐS trên thị trường đã tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm gia tăng nhanh chóng gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước.

Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam - P2 1

2. Nguyên nhân tồn tại
– Tình trạng xây dựng nhà ở trên thị trường tự do, thiếu sự can thiệp của Nhà nước đã làm cho TTBĐS thật sự mất trật tự trong thời gian qua từ vi phạm quy hoạch chung, giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, đến các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.
– Cơ cấu TTBĐS chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tổ của thị trường được hình thành một cách tự phát mà không chờ các quy định của Nhà nước, nhiều thành tố đã có nhưng chưa hoàn thiện. So với cơ cấu TTBĐS hoàn chỉnh thì TTBĐS nước ta còn chậm hình thành các tổ chức định giá, tư vấn về BĐS và giao dịch BĐS, các tổ chức bảo hiểm và hệ thống thông tin BĐS chưa hoạt động phục vụ cho thị trường.
– Có thể nói, sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên TTBĐS hiện nay. Bên cạnh đó, sự không phù họp trong các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với BĐS và giao dịch BĐS cũng góp phần tạo nên thực trạng trên.
– Ngoài ra, các quy định cấp vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng đối với các hoạt động liên quan đến BĐS cũng còn hạn chế khả năng sử dụng “kép” của BĐS.
– Chính sách giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ, tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS.
Qua các phân tích trên, ta thấy chính sách tài chính đóng vai trò lớn trong việc lập lại trật tự, ổn định lại TTBĐS đồng thời giúp Nhà nước quản lý thị trường này một cách hiệu quả, khơi dậy tốt hơn khả năng vốn có của TTBĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế.