Quan niệm về hàng hoá bất động sản

a) Đặc thù của hàng hóa BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, tính đặc biệt (đặc thù) của hàng hóa BĐS được xác định bởi thuộc tính sau đây mà các tài sản khác không có :
– BĐS đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa – xã hội, khoa học – giáo dục, quốc phòng – an ninh, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông – lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
– BĐS đất đai là loại hàng hóa có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì nhiêu biến động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; BĐS đất đai là loại hàng hóa không thể di dời được, nó liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội và gắn liền với quy hoạch dân cư, thương mại, du lịch, nông nghiệp, công nghiệp…
– BĐS đất đai là yếu tó cần thiết để tao lập các BĐS khác gắn liền với đất. Williams Perty viết “Lao động là cha, đất đai là mẹ tạo ra mọi của cải trên đời”;
– BĐS là hàng hóa có giá trị lổm, cần nhiều vốn và thường phải đầu tư dài hạn;
– BĐS là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
Tuy nhiên không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, mỗi nước khác nhau, có quy định khác nhau.
b) Điều kiện đểBĐS trở thành hàng hoá trên thị trường
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau:
* Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh hao gồm:
– Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. [4].
* Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, TTBĐS và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại BĐS quy định được đưa vào kinh doanh.
* Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
– Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đổng;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyển sở hữu, quyến sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyển sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
* Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải cổ các điểu kiện sau [4, Điều 7]:
– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
– Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt [4, Điều 7],
c) Đặc tnùig của hàng hoá bất động sản
Hàng hoá BĐS có hai đặc trưng quan trọng là: Tính cố định và giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng.
* Tính cô định:
Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được. Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS.
Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
Tính cô định còn tạo hàng hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
* Giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng:
Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác. Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
d) Các loại quyền liên quan đến hàng hoá BĐS
– Quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
– Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
– Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
– Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
– Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường họp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
– Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.