Quản lý đầu tư kinh doanh BĐS của các tổ chức và cá nhân liên quan – P2

1. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản khi dự án đầu tư bất động sản đi vào hoạt động
Xu thế mới trên thị trường là sau khi đầu tư xây dựng xong, thường diễn ra hoạt động chuyển nhượng dự án cho một đối tác khác hoặc thuê công ty chuyên nghiệp đê khai thác vận hành dự án
1.1- Quân lý về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng
Nhà, công trình xây dựng được mua bán chuyển nhượng bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.
a) Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển nhượng quyển sử dụng đất được quy định:
 Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;
– Đối với nhà ở công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.
Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng, hổ sơ về nhà, bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thoả thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời gian giao nhà, công trình xây dựng.
Luật Kinh doanh BĐS quy định trường hợp mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần (Điều 14).
Các bên được thoả thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc:
– Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thoả thuận trong hợp đồng;
– Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
– Bên mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS được sử dụng BĐS, có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
b) Quản lý về chuyển nhượng
Luật Kinh doanh BĐS quy định (Điều 21):
– Chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
– Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản;
– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có các điểu kiện quy định tại khoản 1 Điểu 8 của Luật này (tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật). Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng;
– Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản;
– Chính phủ quy định cụ thể về chuyển nhượng toàn bộ dự án KĐTM, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.
1.2- Quản lý cho thuê
Thị trường cho thuê BĐS như văn phòng, công sở, dịch vụ… đã xuất hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, vui chơi giải trí cũng được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ… vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS chủ yếu thông qua các công tác quy hoạch và chính sách, quy định của pháp luật như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Nghị định hướng dẫn thi hành hành quy chế KĐTM…
– Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương thức, thủ tục, điểu kiện, giá cả cho thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê.
– Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận trong hợp đồng thuê công trình theo đúng quy định của pháp luật.
– Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ khác, bảo trì công trình được vận hành bình thường theo đúng công năng và thiết kế.
– Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê.
1.3- Quản lý thế chấp
Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật.
Thế chấp nhà ở đang cho thuê:
+ Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở;
+ Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị phát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
1.4- Quản lý hoạt động của công trình, bảo hành, bảo trì công trình trong quá trình khai thác sử dụng
vể bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán, quy định:
– Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác. Nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành do hai bên thoả thuận trong hợp đồng.
– Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư.
– Đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật vể xây dựng.
– Nội dung trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở có liên quan đến kinh doanh BĐS (kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu).
– Đối với nhà chung cư được bán kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí để phục vụ cho công tác bảo trì nhà chung cư:
+ Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả;
+ Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích sử dụng chung) thì phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của chung cư đó.
+ Các khoản kinh phí này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
– Đối với nhà chung cư được bán từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% thì kinh phí bảo trì được phân bổ như sau:
+ Chủ đầu tư có phần diện tích giữ lại (không tính phần diện tích sử dụng chung) đóng góp chi phí bảo trì được phân bổ tương ứng với diện tích giữ lại;
+ Các chủ sở hữu căn hộ đóng góp 70% kinh phí bảo trì được phân bổ tương ứng với diện tích riêng. Ngân sách địa phương hỗ trợ 30% kinh phí còn lại cho các chủ sở hữu để thực hiện việc bảo trì.
+ Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định của quy chế quản lý nhà chung cư.
Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của họ. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì theo quy định hiện hành chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.