Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản – P2

1- Quản lý vê lập, thẩm đinh, phê duyệt dự ủn đầu tưBĐS
– Về lập dự án đầu tư BĐS: Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
– Về hồ sơ trình phê duyệt dự án.
– Về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình, cấp có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS:
+ Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do chủ tịch UBND cấp tỉnh yêu cầu.
+ Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến sở nào thì sở đó là đầu mối tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến của sở liên quan đến phần công nghệ chính và các sở, ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao,… thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thế báo cáo UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó.
+ Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình.
– về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:
Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình BĐS gồm:
+ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật;
+ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình; các số liệu sử dụng trong thiết kế; các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng;
+ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thông qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc;
+ Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế;
+ Điểu kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định.
– Về thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng công trình:
Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh BĐS. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kết quả thẩm định dự án.
– vể điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng đã được quyết định đầu tư chỉ được điều chỉnh khi có một trong những trường hợp sau: Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng, do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách, do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án, khi quy hoạch được duyệt thay đổi.
Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án. Trường hợp điểu chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở vé kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại.
Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình.

Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - P2 1

2- Quản lý thực hiện dự án đầu tưBĐS
– Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình:
+ Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thường thiết kế hai bước: Thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công;
+ Tài liệu làm cãn cứ thiết kế: Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn và các văn bản pháp lý liên quan; Thiết kế cơ sở; Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng.
– về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình:
+ Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập dự án;
+ Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước khi đưa ra thi công phải được thẩm định, phê duyệt.
– Về giấy phép xây dựng: Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng.
– Quản lý thi công xây dựng: Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng, quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng.
– Các hình thức quản lý dự án:
Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, người quyết định đầu tư xây dựng công trình quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Thuê tổ chức tư vấn QLDA, trực tiếp QLDA tùy theo có đủ điều kiện năng lực của chủ đầu tư xây dựng công trình.
3- Quàn lý vê các ưu đãi trong đầu tư BĐS
Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư BĐS. Mặt khác theo Quy chế KĐTM quy định việc Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án KĐTM:
* Hỗ trợ:
– Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án KĐTM.
– Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện KĐTM;
– Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các KĐTM;
– Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án KĐTM;
– Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác GPMB dự án KĐTM.
* Ưu đãi:
– Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp;
– Cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của nhà nước;
– Miễn phí sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình:
+ Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không tính kinh doanh.
+ Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp.
– Dịch vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.
Theo Luật Nhà ở: (Điều 64)
Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điểu kiện để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức:
– Hỗ trợ kinh phí để mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở;
– Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở;
– Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở;
– Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
4- Trách nhiệm quản lý Nhà nước vê hoạt động kinh doanh BĐS
– Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS;
– Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS;
– Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối họp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS theo phân công của Chính phủ;
– UBND các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.” [4, Điều 13].