Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản – P1

Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định: “Quản lý chặt chẽ đất đai và TTBĐS” là một trong bốn hoạt động chủ yếu để “tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường”. Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là “ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng và sở hữu BĐS”. Đến nay, hàng loạt văn bản quản lý đất đai và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mới ra đời. Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về QSDĐ, quy định việc tính giá trị QSDĐ trong giá trị BĐS, tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà nước về quản lý TTBĐS là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta.
Nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về hoạt động đầu tư BĐS là làm tăng tính hữu hiệu các tác động của Nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia sớm đạt được các mục tiêu định hướng đề ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nưốc về BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định.
Những nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS:
1- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý
BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiêu đến hoạt động của TTBĐS. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của TTBĐS gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, các Luật Thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS… cùng với hệ thông văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các vãn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống.
Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho TTBĐS.
– Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà…
– Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, GPMB trong thu hồi đất.
– Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn TTBĐS với hệ thống chứng khoán…
– Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: Tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS.
2- Xây dựng vù quản lý về chiến lược phút triển kinh tế xã hội
– Chiến lược về cơ cấu chủng loại sản phẩm và khối lượng sản phẩm BĐS.
– Chiến lược đầu tư BĐS theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp; Chiến lược về cơ cấu đầu tư nhất là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng. Cơ cấu đầu tư được xét theo các mặt như: Cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư theo nguồn vốn, theo các dự án đầu tư BĐS hạ tầng và phi hạ tầng.
Chiến lược thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
– Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoàn vốn

Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - P1 1

3- Quản lý vê đất đai
Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liêu địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Nội dung quản lý nhà nước vê đất đai trong đầu tư BĐS:
– Điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất;
– Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;
– Giao đất, cho thuê đất;
– Thu hồi đất để xây dựng dự án;
– Đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
– Làm thủ tục chuyển QSDĐ;
– Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đai.
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng: Đất công và đất tư, (gồm đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quán lý). Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến TTBĐS.
Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết, những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là nguồn thông tin quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: Xác định những yêu cầu của Nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát.
4- Quản lý về quy hoạch, kế hoạch
Quy hoạch, kế hoạch phát triển TTBĐS là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý của Nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của TTBĐS.
Theo Luật Xây dựng, quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bằng khu đất sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác. Quy hoạch chi tiết phải xác định được các nội dung: Xác định mặt bằng, diện tích xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng… thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và TTBĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
5- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS
Theo Luật Kinh doanh BĐS, BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiêm năng trở thành hiện thực.