Phân loại bất động sản

1. Phân loại theo đặc tính vật chất
Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:
a) Đất đai
Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS );
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau.
b) Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình
Gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi không đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê…);
– Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;
– Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;
Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
c) Các tài sản khác gắn nền với đất đui
Gồm:
– Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
– Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
– Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
– Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò…).
d) Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả. Vì:
– BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không thể di dời được; Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về không gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và giá cả BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh;
– BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm, hoặc thậm chí hàng ngàn năm đã qua;
– Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm;
– Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
– Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá;
– Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
2. Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và công trình kiến trúc.
1. Đất đai ‘
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại như sau [2, Điều 13].
a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thuỷ sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại
– Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ);
– Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
– Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
– Đất làm nghĩa trang, nghía địa;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
c) Nhóm đất chưa sử dụng{bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng)
Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng hoặc vị trí.
2. Công trình kiến trúc
– Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, gồm:
+ Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến IV.
+ Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: Cột, móng, dầm, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở thành 4 cấp (cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II có niên hạn sử dụng trên 50 nãm; cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm).
– Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.
– Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
– Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 – 5 sao.
– Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học…
3. Phân loại theo tính chất đầu tư
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bển vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
b) BĐS không đầu tư xảy dipìg: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
c) BĐS đặc hiệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Ghi chú: Khi đầu tư KDBĐS, có thể phân loại như sau:
* Phân loại theo tính chất, đặc điểm của BĐS được đầu tư:
– Đầu tư kinh doanh nhà ở: Nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư;
– Đầu tư kinh doanh văn phòng;
– Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại;
– Đầu tư kinh doanh khách sạn;
– Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái;
– Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp;
– Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên.
* Phân chia theo hình thức giao dịch:
– Đầu tư xây dựng ra các BĐS để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Thuê nhà CTXD để cho thuê lại;
– Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã
có hạ tầng;
– Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại.
* Phân loại theo hình thức đầu tư BĐS bao gồm:
– Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của việc đầu tư KDBĐS được phân thành các loại sau:
+ Các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan quản lý của Nhà nước;
+ Các doanh nghiệp KDBĐS: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân;
+ Hợp tác xã;
+ Cá nhân, hộ gia đình.
– Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS có:
+ Đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước;
+ Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp;
+ Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài;
+ Nguồn vốn tín dụng;
+ Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác.
4. Phân loại theo khả năng phát triển
Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại:
– BĐS có khả năng phát triển;
– BĐS không có khả năng phát triển.
Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của nước ta.