Những kiến thức cơ bản về đăng ký bất động sản

1. Khái niệm về đăng ký bất động sản
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai và BĐS (dưới đây gọi chung là đăng ký BĐS) có ý nghĩa: Các quyền về đất đai và BĐS được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
2. VỊ trí, vai trò và ý nghĩa của đáng ký bất động sản
đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
a) Lợi ích đối với nhà nước và xã hội
– Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;
– Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
– Giám sát giao dịch đất đai;
– Phục vụ quy hoạch;
– Phục vụ quản lý trật tự trị an.
b) Lợi ích đôi với công dân
– Tăng cường sự an toàn vể chủ quyền đối với BĐS;
– Khuyến khích đầu tư cá nhân;
– Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
– Hỗ trợ các giao dịch về BĐS;
– Giảm tranh chấp đất đai.

Đăng ký BĐS là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong những bối cảnh xã hội nhất định, việc đăng ký BĐS cũng gặp những lực cản và trở ngại. Đăng ký BĐS có hai ý nghĩa cơ bản:
– Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội thể hiện:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng…;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Giám sát giao dịch đất đai;
+ Phục vụ quy hoạch;
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an.
– Lợi ích của đăng ký đất đai đối với công dân thể hiện:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
+ Hỗ trợ các giao dịch vế đất đai;
+ Giảm tranh chấp đất đai.
3. Chức năng đãng ký BĐS
Chức năng của đăng ký nhà nước về BĐS:
– Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về BĐS bởi nhà nước;
– Hỗ trợ cho việc hình thành TTBĐS;
– Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyển về BĐS;
– Cung cấp thông tin về quyển và các hạn chế liên quan đến BĐS cho các cơ quan quản lý Nhà nước, Trung ương, cơ quan quản lý địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân.

Những kiến thức cơ bản về đăng ký bất động sản 1

4. Đôi tượng đăng ký bất động sản
Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
– Các quyền về BĐS, quyền sở hữu, quyển sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyển cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế.
– Đăng ký Nhà nước về BĐS cho các chủ BĐS: Các quyền đối với BĐS được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với BĐS bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi.
5. Nguyên tắc đăng ký bất động sản
Có 4 nguyên tắc cơ bản:
a) Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ (the hooking principle)
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với BĐS, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
b) Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle)
Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền (tittle) phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
c) Nguyên tắc công khai (the principle of publicity)
Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật
bảo vệ.
Trên thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia. Ở một số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đãng ký đất đai. Một số quốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ những người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tin đăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu cho phép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ.
d) Nguyên tắc chuyên biệt hoá (the principle of speciality)
– Trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, BĐS) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
– Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyển về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hoá tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tả chính xác đơn vị đăng kỷ.
– Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Việc xác định thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một cách chuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân như họ và tên, ngày sinh, mã số thẻ căn cước, mã số đăng ký công dân (civil code); tên, địa chỉ, mã số xác định một tổ chức … Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối với các đối tượng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thoả mãn đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng).
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyển đối vói đất đai.