Khái niệm về thị trường bất động sản

Có thể nói, thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của hệ thống kinh tế quốc dân, thị trường này có những đặc thù riêng khác với các thị trường nguồn lực đầu vào khác, vì TTBĐS được phát triển trên đất với những đặc điểm riêng biệt như:
– Trong TTBĐS, hàng hoá và địa điểm giao dịch thường tách biệt nhau;
– TTBĐS là thị trường mang tính khu vực;
– TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo;
– Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá;
– Hoạt động của TTBĐS chịu sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặt khác, TTBĐS lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trường nguồn lực đầu vào khác (như thị trường sức lao động, thị trường tài chính…). Phát triển TTBĐS vừa góp phần phát triển kinh tế, lại vừa góp phần tạo ổn định xã hội.
Đối với Việt Nam, TTBĐS chính thức được hình thành từ nãm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1996, lần đầu tiên khái niệm ‘Thị trường hất động sản” được chính thức để cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Việc phát triển một TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế – xã hội là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế.
Theo nội dung, có thể quan niệm: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Dựa trên các phân tích lý luận đã trình bày ở trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm khác nhau về TTBĐS như:
Khái niệm 1: TTBĐS lă nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
Khái niệm 3: TTBĐS đồng nhất với thị trường nhà, đất.
Khái niệm này khá phổ biến ở nước ta, tuy nhiên quan niệm như thế là không đầy đủ vì nhà, đất chỉ là một bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá của TTBĐS.
Khái niệm 4\ TTBĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như môi giới, tư vấn) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nưốc đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS.
Khái niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể của thị trường, qua đó giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của TTBĐS, tuy nhiên lại vẫn chưa có tính khái quát, mà mang nặng tính liệt kê.
Khái niệm 5: TTBĐS là nơi tiến hành tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…) tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Theo khái niệm này TTBĐS được hiểu một cách đơn giản (hoặc cụ thể hơn) là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện.
Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhưng khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.
Khái niệm 6: Theo nghĩa rộng TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.
Khái niệm này cho rằng: TTBĐS không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Như vậy, khái niệm tổng quan về TTBĐS, được hiểu:
TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư vấn…) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và ngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. TTBĐS là một thị trường đặc biệt có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế và đời sống xã hội. Ngoài ra, TTBĐS còn có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường tín dụng… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Ngày nay TTBĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nển kinh tế đất nưốc trong hiện tại và tương lai.