Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam thời kỳ phong kiến, Pháp thuộc và ngụy quyền Sài Gòn

1- Thời kỳ phong kiến
Từ thế kỷ thứ VI, Nhà nước phong kiến đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa. Dưới triều đại nhà Lê (1428-1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (gọi là Luật Hồng Đức) quy định cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với Nhà nước. Thực tế chỉ còn lưu giữ lại được hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ, Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh Mạng.
2- Thời Pháp thuộc
Do chính sách cai trị của thực dân Pháp, cùng một lúc có 3 sắc lệnh áp dụng riêng cho 3 miền Bắc, Trung, Nam. Việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như:
a) Tại Bắc kỳ áp dụng “Chế độ điền thổ” theo sắc lệnh ngày 29/3/1939 và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng.
b) Tại Trung kỳ áp dụng “Chê độ bảo tồn điền trạch”, sau đổi thành quản thủ địa chánh;
c) Tại Nam kỳ áp dụng “Chếđộ quản thủ địa bộ” theo Sắc lệnh ngày 21/7/1925.
Ngoài ra, “Chế độ bảo thủ để úp” (còn gọi là để đương) áp dụng với BĐS của người
Pháp và kiều dàn kết ước theo luật lệ Pháp quốc.
3- Thời kỳ ngụy quyền Sài Gòn thực hiện trước năm 1975
Sau năm 1954, Miền Nam bị chia cắt và đặt dưới ách cai trị của chính quyển Sài Gòn. HH3 Linh Đàm  Công tác đăng ký đất chủ yếu kế thừa các hệ thống đăng ký đất đã được thực hiện theo ba chế độ quản thủ điền địa được thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm:
a) Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ;
b) Chê’ độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925;
c) Tân chế độ điền thổ
Từ 1962, Chính quyền Sài Gòn đã ra sắc lệnh 124-CTNT ngày 27/10/1949 triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện sắc lệnh 1925. Như vậy từ 1962 trên phần đất ở miên Nam thuộc ngụy quyền Sài Gòn kiểm soát còn tồn tại hai hệ thống đăng ký gồm: Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh ngày 21/7/1925 và chế độ quản thủ điền địa [35]