Giá trị bất động sản

1. Khái niệm về giá trị
Thuật ngữ “giá trị” được sử dụng rộng rãi trong đời sống xã hội như: Giá trị của một sáng kiến, giá trị nghệ thuật, giá trị của hàm số, giá trị dinh dưỡng, giá trị BĐS…
– Hàng hoá nói chung là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chúng được tính theo công thức tổng quát:
G = GVH + Gs
trong đó:
G – giá trị hàng hoá;
GVH – giá trị lao động vật hoá;
Gs – giá trị do lao động sống – sức lao động tạo ra:
Gs = V + m
trong đó:
V – giá trị sức lao động – lao động sống phần cho mình;
m – giá trị lao động sống phần thặng dư, trong kinh tế chính trị học Mác gọi là giá trị thặng dư.
2. Giá trị BĐS
Cơ sở để hình thành giá trị BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So với giá cả hàng hoá khác, giá cả BĐS có 6 đặc trưng sau:
– Tính song trùng: Bao gồm cả giá đất và công trình;
– Tính khu vực: Phản ánh tính địa phương và vị trí BĐS;
– Tính đa dạng thể hiện: Bằng giá mua bán hoặc cho thuê;
– Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
– Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính cá biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất, tính cách cá biệt của người mua và người bán;
– Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn [33, tr.55].
uỷ ban Tiêu chuẩn định giá quốc tế đã chuẩn hoá một số khái niệm: Giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi (value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử dụng (value in use)… làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, cũng như giải quyết những tranh chấp quốc tế có thể xảy ra. Trong đó: giá trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Các thuật ngữ về giá trị thường gặp bao gồm nhiều loại:
– Giá trị bảo hiểm.
– Giá trị cầm cố.
– Giá trị công bằng.
– Giá trị còn lại.
– Giá trị cho thuê.
– Giá trị đặc biệt.
– Giá trị đầu tư.

– Giá trị hiện tại.
– Giá trị hợp đồng.
– Giá trị kinh tế.
– Giá trị khôi phục.
– Giá trị nội tại.
– Giá trị ròng.
– Giá trị sổ sách.

– Giá trị thanh lý.
– Giá trị thay thế.
– Giá trị thị trường
– Giá trị thế chấp.
– Giá trị thu hồi.
– Giá trị tương lai.
– Giá trị tráo đổi.
Như vậy, mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau: Giá trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư,… Cụ thể:
Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể là ở chỗ, nó mang lại lợi ích như thế nào đối với người đó.
Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: khả năng tài chính của nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơ hội của nhà đầu tư; tình trạng thuế má và các mục đích khác của nhà đầu tư.
Giá trị đầu tư vào một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư khác nhau trong khi giá thị trường thì vẫn giữ nguyên.
Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư khác với giá trị thị trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư – chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau.
Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân khác nhau.
Vì vậy có thể nói, giá trị tài sản là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mủ tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản có thể mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
về mặt lý thuyết, có thể giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau. Một số khái niệm giá trị BĐS thường gặp được mô tả trong hình 2.1: Trong đó, giá trị thị trường (GTTT) vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực BĐS.
Trong BĐS còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một BĐS nào đó.
Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị gán cho tài sản để đóng thuế, hay xác định chi phí sử dụng đất cần phải nộp cho Nhà nước. Giá trị này thường được tính trên cơ sở GTTT.
Bên cạnh những khái niệm nêu trên, hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một BĐS nào đó và giá trị thanh lý của BĐS.