Đăng ký pháp lý đất đai

a) Đăng ký văn tự giao dịch
* Khái niệm
Giao dịch đất đai (land conveyancing) là phương thức mà các quyển, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp (mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban tặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi (disclaimer), giấy sang nhượng (release), và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về đất rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple temancy agreement), thuê nhượng dài hạn (trả tiền hàng năm – lease at rack – rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lãi (nominal lease with a premium), cho quyền địa dịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán đất đai.
Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyển hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất… các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có thê không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đủng ký văn tự: Là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán đất đai và BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
* Tinh chất
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với đất đai. Đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian đê tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
– Phạm vi úp dụng
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức (the Roman Law and German law) như các nước Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, HH3 Linh Đàm  một số nước Châu Phi và Á Châu.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới nhưng mức độ thành công và mức độ được xã hội chấp nhận rất khác nhau. Ớ Anh, ngay từ năm 1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đã đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống rắc rối, không làm tăng độ an toàn phấp lý, nên cho ngừng hoạt động. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. Ớ Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền.

Đăng ký pháp lý đất đai 1

b) Đăng ký quyển (Registration of title)
* Khái niệm
Trong lĩnh vực đăng ký đất đai/BĐS, quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đãng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyển chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa đất đai/BĐS và người có chủ quyền đối với đất đai/BĐS đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch đất đai/BĐS khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó.
So sánh hai hệ thống đăng ký, thấy rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (legal fact) còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
* Nguyên tấc
– Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle): là hồ sơ đăng ký phản ánh trung thực tình trạng pháp lý.
– Nguyên tắc khép kín (the curtain principle): Những quyền đã được đăng ký thì tất cả các chứng cứ pháp lý khác, kể cả các chứng cứ đã có trước khi đăng ký được thực hiện sẽ không còn hiệu lực thực hiện.
– Nguyên tắc bảo hiểm (the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do hệ thống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường.