Đặc điểm đặc trưng của thị trường bất động sản – P2

a) TTBĐS liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản
đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài.
Khi BĐS tham gia lưu thông trên TTBĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Dấu hiệu của sự liên thông giữa các T1BĐS – vốn – tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo cá nhân, các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính. Tiềm năng tăng trưcmg của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp BĐS.
Thị trường chứng khoán ra đời mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà còn có khả năng mang lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Và rồi, trước những biến động trên thị trường tài chính sẽ ảnh hưởng trực tiếp lên TTBĐS. Quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng.
Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Các giao dịch BĐS có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các sản phẩm tín dụng đa dạng và tỷ trọng dư nợ BĐS tăng lên đáng kể, do các ngân hàng thương mại không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Mặt khác, với các tổ chức kinh doanh BĐS, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn, họ đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn này.
TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đổ nội thất, thị trường lao động V.V.. hoạt động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
b) TTBĐS có tính thanh khoản thấp
BĐS có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, làm trước bạ đồng thời BĐS mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người mua rất cân nhắc. Do vậy, việc mua bán BĐS rất chậm, yếu tố này tạo nên tính thanh khoản thấp của BĐS. Ngoài ra ở Việt Nam còn tính a dua, phong trào và không chuyên nghiệp càng tạo tính thanh khoản thấp cho TTBĐS nhất là khi thị trường xuống.
c) Ngoài ra, TTBĐS là loại thi trường không có trung tâm
– Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, các giao dịch trên TTBĐS là các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
– Là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nhưng tính cạnh tranh mang đặc thù riêng, trong đó người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận.
– Nhà nước không chỉ tham gia các hoạt động kinh doanh BĐS với tư cách là người sở hữu đất đai mà còn với tư cách là người đại diện cho lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với TTBĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng.
– Cũng xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên thị trường quyền sử dụng đất có đặc thù riêng. Ở Trung Quốc thị trường quyền sử dụng đất được chia làm 3 cấp thị trường:
+ Thị trường cấp I: Là thị trường trong đó Nhà nước – Người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao đất, cho thuê đất;
+ Thị trường cấp II: Là thị trường trong đó người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất; bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao đều không phải là người sở hữu đất;
+ Thị trường cấp III: Là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất.