Các yếu tô cấu thành thị trường bất động sản – P2

TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
Cũng giống như các loại thị trường khác, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong hoạt động sản xuất hàng hoá, trước hết người sản xuất lo việc tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố đầu vào để tạo ra những đầu ra cần thiết (BĐS), những đầu ra này sau đó được đem bán trên thị trường (TTBĐS). Trong khi đó, những người tiêu dùng lại cần mua các loại sản phẩm BĐS đó.
Để giải quyết mâu thuẫn này, nơi gặp gỡ chính là TTBĐS. Thông qua TTBĐS, người bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với nhau và hoạt động mua bán được thực hiện, như vậy quá trình sản xuất diễn ra bình thường.
a. TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tô’ sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS
Trên TTBĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy đã tạo cho thị trưòng một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt, làm cho TTBĐS luôn phong phú. Như vậy, TTBĐS đóng vai trò chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trưòng.
b. TTBĐS phát triển huy dộng một nguồn vốn lớn
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm nàng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê của các nước trên Thế giới cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ cuối năm 2008 đã dẫn tới sự sụp đổ của một loạt các ngân hàng, thương hiệu lớn và hàng vạn các công ty khác trên khắp toàn cầu cho thấy tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế mỗi nước. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nến kinh tế, đồng thời việc quản lý tốt TTBĐS sẽ giữ vững được sự ổn định của nền kinh tế mỗi nưốc và toàn thế giới.
c. TTBĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kỉnh tế khác
Nhà nước thông qua việc hình thành và phát triển TTBĐS mà bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý, cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, chính việc vận hành của TTBĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, qua đây nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong ĐTXD, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư, tạo nguồn thu đáng kể cho Ngân sách nhà nước…
d. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng BĐS có hiệu quả
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn để phát triển TTBĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng. Đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát
triển và quản lý TTBĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tưomg lai.
e. Vận hành TTBĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường…
Thị trường nói chung, TTBĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Sự tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không thể tách rời nhau. Mỗi sự biến thiên của các yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của các yếu tố khác và ngược lại. Điều đó thúc đẩy các chủ thê thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học- công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh, mang lại lợi nhuận cao…
g. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngán sách
TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động…
Ví dụ: Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD.
Phát triển và điều hành tốt TTBĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kê và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Ví dụ: Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ 1996 – 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm, mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là nhiều giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách, pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì TTBĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
h. Phát triển TTBĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh
Trên thị trường, các chủ thể kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng, mồi trường đô thị để mở rộng thị trường. Ngành kinh doanh BĐS là ngành kinh doanh có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi phải có lượng vốn lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao và tăng cường quản lý thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh BĐS mà đáp ứng nhu cầu cần thiết của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai…
i. Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong TTBĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong TTBĐS, những com sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các TTBĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về TTBĐS nhà ở.