Các quyền của bất động sản

1. Quyền sở hữu
a) Định nghĩa
Quyển sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Trong đó:
– Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với BĐS.
– Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của BĐS và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
– Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của BĐS.
Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt (chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, thế chấp, cho tặng hoặc từ bỏ BĐS).
b) Các hình thức sở hữu
Có 3 hình thức sở hữu về BĐS:
– Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
– Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
– Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Xúc lập và chấm dứt quyền sở hữu
– Quyền sở hữu BĐS được xác lập khi: Một pháp nhân tạo được một BĐS mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
– Quyền sở hữu BĐS chấm dứt khi: Thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, BĐS bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyển theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án.
Lưu ỷ: Khi xét đến bất kì một BĐS nào cũng đều phải chú ý đến 6 quyền cơ bản là hệ quả của quyền sở hữu BĐS đó, gồm các quyền sau:
– Quyền sử dụng và hưởng lợi từ BĐS;
– Quyền bán BĐS;
– Quyền cho thuê hoặc mượn BĐS;
– Quyền nhận hoặc nhường BĐS;
– Quyền cho, tặng BĐS;
– Quyền chối bỏ bất cứ quyền nào đối với BĐS.
2. Quyền cầm cố
a) Định nghĩa
Quyển cầm cô’ là quyền của người nhận cầm cố đối với BĐS của người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác.
Trong đó:
– Người cầm cố là người có quyển mang đi cầm cố (chủ của BĐS là người có quyền cầm cố; người đi vay và bên thứ ba cũng có thể là người cầm cố).
– Người nhận cầm cố là người có quyền vể tài sản của người cầm cố theo quy định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp.
– Đối tượng của cầm cố: Có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền BĐS. Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong trường hợp này yêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm cố thứ nhất.
b) Thủ tục thực hiện cầm cô
– Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rõ tên các bên, địa chỉ cố định, đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.
– Đăng ký Nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan Nhà nước về đăng ký BĐS.
– Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán quyết của toà án.
3. Quyển thế chấp
a) Định nghĩa
Thế chấp là một dạng của cầm cố khi tài sản cầm cố (cả động sản và BĐS) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba.
Các công trình có trên đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi là một phần BĐS thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng.
b) Thủ tục thực hiện thế chấp
– Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
– Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ nếu người thế chấp không phải là người nợ.
– Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên, được công chứng và phải đăng ký.
Liùt ỷ:
– Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Nếu có thế chấp kế tiếp thì yêu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước.
– Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được. Vì vậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba – người chủ sở hữu của công trình có trước khi thế chấp và bán BĐS đó.
– Người thế chấp có quyền xây dựng các công trình trên thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trình xây dựng gây ra hoặc có thể gây ra thiệt hại cho thửa đất, thì người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hợp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trình được xây dựng trên thửa đất thế chấp.
– BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, cộng đồng và quyển thông hành địa dịch không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.
4. Quyền thông hành địa dịch (Servitude)
a) Định nghĩa
Quyển thông hành địa dịch là quyền của chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại… Quyền đó gọi là quyền thông hành địa dịch.
Quyền thông hành địa dịch có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc:
– Quyền thông hành địa dịch tự nguyện được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu thông hành địa dịch và người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh.
– Quyền thông hành địa dịch bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu thông hành địa dịch chứng minh được không thể thiết lập quyền thông hành địa dịch tự nguyện bằng thoả thuận.
h) Thủ tục thực hiện
– Quyền thông hành địa dịch phải đăng ký Nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền thông hành địa dịch được bán cho người khác.
– Chủ thửa đất có thiết lập quyền thông hành địa dịch có quyền yêu cầu người hưởng quyền thông hành địa dịch đền bù cho việc thiết lập quyền thông hành địa dịch trên thửa đất của mình [62].
Lưu ý:
Chủ sở hữu BĐS là người có toàn quyền quyết định đối với BĐS mà mình được sở hữu. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định quyền của những người khác đối với BĐS đó, đó là quyền thông hành địa dịch. Những quyền này bị giới hạn trong một phạm vi hẹp hơn, bao gồm:
– Quyền đi qua, di chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khác;
– Quyền chăn dắt gia súc trên đất hoặc gia súc đi qua đất của người khác;
– Quyền lấy nước hay tưới tiêu nước qua thửa đất liền kề;
– Quyển được lắp đặt (đường ống dẫn nước, dẫn khí đốt, đường dây điện, đường dây điện thoại hoặc mở lối đi) trên đất của người khác.