Theo báo thị trường bất động sản : Theo định nghĩa thể chể trong báo cáo năm 2002 của Ngân hàng Thế giới mang tên “Xây đựng thể chế trợ lực thị trường”.
“Thể chế là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức … khác với chính sách gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn, thể chế là những quy tắc, kể cả các chuẩn mực về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thể hiện các quy tắc và phạm vi đạo đức nhàm đạt được kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng, cấu trúc có thể ảnh hưởng tới hành vi. Nhưng hành vi cũng có thể thay đổi trong khuôn khổ cấu trúc thể chế đang tồn tại”.
Ở nước ta, cải cách thể chế nhàm vào 5 mục tiêu cơ bản:
– Bảo đảm hình thành đồng bộ hệ thống thể chế.
– Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế.
– Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chính.
– Đẩy mạnh ban hành các thể chế dân sự.
– Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế tư pháp.
Hiện nay các tổ chức tham gia TTBĐS muốn xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia TTBĐS gồm các việc:
1- Nhà nước cần mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm bớt các hạn chế và quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được tham gia TTBĐS.
2- Nhà nước cần tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập BĐS. Áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình hoặc bán thầu tiêu cực. Trong trường hợp cần có sự tồn tại độc quyền tự nhiên thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này.
3- Đa dạng hoá các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này tham gia TTBĐS.
4- Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS.
5- Ban hành cơ chế để các chủ đầu tư có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh đất được Nhà nước giao cho hoặc thuê để thực hiện dự án.
6- Ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo.
7- Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào TTBĐS.
Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đưa lên mạng để người giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet.

 Xây dựng năng lục các thể chế và tổ chức tham gia thị trường bất động sản 1

Các biện pháp tài chính
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính bao gồm các biện pháp:
a) Thu tiền sử dụng đất
Hiện nay tiền sử dụng đất được thu tuỳ theo loại đất. Để giảm hiện tượng đầu cơ đất Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất luỹ tiến theo diện tích sử dụng.
Đối với các tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS nhà nước cần có chính sách hỗ trợ bằng cách chỉ thu tiền sử dụng đất khi các cá nhân hay doanh nghiệp đã chuyển nhượng BĐS. Biện pháp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho các cá nhân và doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng các công trình để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hoá cho TTBĐS.
b) Đổi mới chỉnh sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí
Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng kỷ với cơ quan quản lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho TTBĐS phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% – 4%), còn người mua nộp lệ phí trước bạ (1%).
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đẩt, định hướng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bàng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”, sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng, thừa kế, tạo ra việc đối xừ công bằng với các đối tượng tham gia TTBĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyến nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh và qua đây Nhà nước quản lý được TTBĐS.
Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị tăng thêm của đất chuyển nhượng. Giá trị tăng thêm của đất bàng giá trị bán trừ đi giá mua. Giá mua là giá tính thuế của lần mua trước, nếu không có lần mua trước thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai thác đầu tư vào đất. sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quàn lý Nhà nước lỏng lẻo mà người có được đất đai tốn chi phí hoặc không chứng minh được chi phí đầu tư vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả trường họp chuyên mục đích sử dụng đât tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đât do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đât.
c) Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở Để giải quyết vấn đề này trước tiên phải có định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp. Hiện nay có nhiều người có quan niệm rằng người nghèo và người có thu nhập thấp là một. Đây là một quan niệm chưa đúng. Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là việc dễ dàng.