Quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ:
1. Thời kỳ trước khi bước vào công cuộc đổi mói nền kinh tế (từ 1986 trở về trước)
TTBĐS Việt Nam đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời, nếu lấy mốc từ 1986 trở về trước, TTBĐS nước ta phát triển qua các giai đoạn:
– Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán vói nhau bằng sự thoả thuận và bàng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.
– Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần tại các khu Yên Lãng, Trưcmg Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.
– Năm 1986 thay đổi một cách căn bản việc kinh doanh BĐS.
Có thể nhận thấy rằng: TTBĐS nước ta hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì TTBĐS còn sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước. Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng hoạt động trên TTBĐS Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế – xã hội.
2. Thời kỳ đồi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay)
Từ khi nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, TTBĐS nước ta càng phát triển nhanh hơn. Có thể điểm qua một số mốc sau:
– Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị
chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và việc trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Thị trường bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường của người dân còn hạn chế.
– Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân. Điều này tạo thuận lợi cho TTBĐS phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều loại hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước.

Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam - P1 1

2. Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
2.1. Điểm qua kết quả đạt được của hoạt động TTBĐS trong thời gian qua
Sự đóng góp của TTBĐS trong giai đoạn này được thể hiện trên các mặt:
– Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển với vai trò là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành và lĩnh vực của nền kinh tế phát triển như công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, các loại hình dịch vụ, du lịch….
– Thị trường nhà ở phát triển nhanh góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư phát triển (cả đầu tư trong và ngoài nước) đã từng bước cải thiện nhu cầu về chỗ ở của người dân, làm thay đổi nhanh nền kinh tế và xã hội của Việt Nam, ngoài ra sự phát triển này cũng góp phần huy động được một số lượng vốn lớn trong dân đưa vào sử dụng trong nền kinh tế.
– Phát triển TTBĐS đã thúc đẩy sự phát triển của các đô thị và vùng nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại hơn.
– Thông qua thực tế vận hành của TTBĐS đã giúp cho công tác quản lý Nhà nước và thể chế TTBĐS cũng hình thành và dần hoàn thiện theo nhằm phù hợp với nhu cầu phát triển và hội nhập.
2.2. Những tồn tại của TTBĐS trong thời gian qua
Thông qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác BĐS trên thị trường cho thấy bên cạnh những mặt tích cực mà sự phát triển của TTBĐS mang lại vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Những nhược điểm và những tồn tại chính có thể kể tới:
* Những tồn tại về cung, cầu trên TTBĐS:
Cung và cầu về BĐS trên thị trường không gặp nhau, quản lý kém hiệu quả của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đẩy giá BĐS gia tăng một cách bất họp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, nhũng nhiễu.
* Những tồn tại về giao dịch trên TTBĐS:
Hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch chính thức) nhưng theo Bộ Xây dựng cho đến thời điểm hiện nay có đến phần lớn BĐS trên thị trường chưa được cấp giấy phép về sử dụng đất. Điều này cũng có nghĩa là tồn tại một tỷ lệ % tương ứng số BĐS không thể giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước không thể kiểm soát được việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng các BĐS này và ngân sách còn bị mất đi một khoảng thu lớn từ các loại thuế và lệ phí liên quan.
* Những tồn tại về quản lý Nhà nước:
Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Các hoạt động kiểm soát của các cấp địa phương còn buông lỏng, không theo sát được các diễn biến giao dịch BĐS trên thị trường đã tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm gia tăng nhanh chóng gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
2.3. Nguyên nhấn tồn tại
– Tình trạng xây dựng nhà ở trên thị trường tự do, thiếu sự can thiệp của Nhà nước đã làm cho TTBĐS thật sự mất trật tự trong thời gian qua từ vi phạm quy hoạch chung, giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, đến các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.
– Cơ cấu TTBĐS chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tổ của thị trường được hình thành một cách tự phát mà không chờ các quy định của Nhà nước, nhiều thành tố đã có nhưng chưa hoàn thiện. So với cơ cấu TTBĐS hoàn chỉnh thì TTBĐS nước ta còn chậm hình thành các tổ chức định giá, tư vấn về BĐS và giao dịch BĐS, các tổ chức bảo hiểm và hệ thống thông tin BĐS chưa hoạt động phục vụ cho thị trường.
– Có thể nói, sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên TTBĐS hiện nay. Bên cạnh đó, sự không phù họp trong các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với BĐS và giao dịch BĐS cũng góp phần tạo nên thực trạng trên.
– Ngoài ra, các quy định cấp vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng đối với các hoạt động liên quan đến BĐS cũng còn hạn chế khả năng sử dụng “kép” của BĐS.
– Chính sách giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ, tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS.