1. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường thẳng) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại 1 điểm (hình 2.2), gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có hai loại cân bằng: Càn bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới và cân bằng không ổn định khi không tái lập được điểm cân bằng mới.
Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì đường cầu chuyển dịch và nếu giá cả vẫn không đổi thì số lượng cầu giảm.
Trên thực tế, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống. Do đó, trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Nhưng sự cân bằng cung – cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung – cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung – cầu
trên TTBĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung – cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS, v.v… để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung – cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên TTBĐS.
2. Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không thay đổi) đối với mỗi loại hàng hoá không giống nhau. Mỗi loại hàng hoá này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng nhiều đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hàng hoá khác lại không như thế. Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và cầu khi có sự thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả.
a) Tính đùn hồi của cầu
Tính đàn hồi của cầu thể hiện trên hai mặt:
– Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số KG cầu (hệ số đàn hồi giá cầu)
Nhận xét:
+ KG cầu càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảm đối với sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại;
+ Nếu KG cầu < 1 nghĩa là hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cầu, hoặc cầu đối với loại hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi;
+ Nếu KGcầu > 1 nghĩa là cầu có đàn hồi.
– Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng KTN cầu (hệ số đàn hồi thu nhập bên cầu):
b) Tính đàn hồi của cung
Tính đàn hồi của cung tương tự như tính đàn hồi của cầu và được biểu thị bằng hệ số Kc (hệ số đàn hồi của cung):
– Ngược lại khi Kcung > 1 nghĩa là nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả thay đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó có thể thay đổi kịp. Sau một thời gian khá dài thì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung.
Ví dụ: Giá bán nhà ở tăng cao thì phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà ở được xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng. Vì vậy trong kinh doanh BĐS do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn.
– Trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tính đàn hồi của cung trở nên vô hạn.
6. Sự vận hành TTBĐS
Trong thị trường nói chung, quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Nhưng trong TTBĐS, ngoài BĐS để mua bán còn có BĐS để cho thuê, vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê (cả hai loại giá này đều có ảnh hưởng quyết định đến số lượng cầu).
Tỷ số giữa giá thuê tháng so với giá cả được gọi là tỷ suất tư bản hoá i, tỷ suất này càng cao thì việc thu hồi vốn càng nhanh. Tỷ suất i cũng là tỷ suất thu lợi của người kinh doanh nhà cho thuê. Khi xác định i, người kinh doanh cần xét đến bốn mặt:
– Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;
– Dự báo lãi suất tăng giá thuê;
– Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;
– Chính sách thuế đối với BĐS.
Khi đã xác định được tỷ suất i, thì có thể xác định được giá cả Gj hoặc giá thuê Gt nếu biết được một trong hai giá đó.
Trong thực tế, người tiêu dùng muốn thuê nhà hơn là mua nhà, vì ngoài nhu cầu về ở, người tiêu dùng còn có nhiều nhu cầu khác (như ăn mặc, đi lại, giải trí, nuôi con cái, v.v… Vì vậy họ phải xuất phát từ thu nhập của mình và cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định việc mua hay thuê nhà. Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng BĐS quyết định chứ không phải do thị trường đầu tư BĐS chi phối.
Để phân tích các ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đối với TTBĐS, cần xét tới những ảnh hưởng sau:
a) Ánh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng BĐS
Khi kinh tế tăng trưởng thì đường biểu diễn cầu dịch song song lên phía trên do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên, v.v… Nếu lượng cung không kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó kéo giá cả Gj cũng tăng theo, và làm tăng lượng nhà xây mới, cuối cùng làm tăng lượng nhà đang tồn.
b) Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng BĐS
Khi cần điều tiết vĩ mô TTBĐS thì Chính phủ có thể dùng công cụ lãi suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích người dân mua nhà trả góp, Chính phủ (hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn vay tiền mua nhà sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm xuống, hình thành sự cân bằng mới (trong đó lượng nhà mới xây tăng và làm cho lượng nhà tồn cũng tăng tương ứng).
c) Ánh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà mới xây
Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn khi lãi tín dụng ngắn hạn tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, lượng nhà mới xây và lượng nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà, v.v… rồi hình thành sự cân bằng mới.
Tương tự như vậy, cũng xẩy ra khi mức độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dựng tăng lên, v.v…