1. Cầu trong thị trường bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của TTBĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên TTBĐS.
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi, trừ giá cả và số lượng BĐS. Đối với nhiều loại BĐS (như nhà ở chẳng hạn), số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác:
– Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người mua tăng lên, đường biểu diễn dịch về bên phải;
– Sự thay đổi giá cả hùng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu;
– Sự thay đổi dự báo vê tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai mình sẽ sắm ô tô, thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê sẽ thay đổi;
– Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
Ngoài ra, còn một số nhân tố ảnh hưởng đến cầu trên TTBĐS như: Tăng giảm dân số; Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; Quá trình đô thị hóa; Sự phát triển cơ sở hạ tầng và các nhân tố khác.
2. Cung trong TTBĐS
Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận).
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường trong đó nhân tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết câu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở, nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có, phong phú làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây đựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở.
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khởi điểm, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, dự báo tương lai, v.v… Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân tố đó:
– Giá thành khởi điểm BĐS: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát, v.v… Chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái, tức là số cung sẽ tăng lên.
– Sự thay đổi chính sách của Chính phủ (đất đai, đầu tư): Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì số lượng cung giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái.
– Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số BĐS chưa bán vội, làm giảm lượng cung.
3. Quan hệ Cung – Cầu BĐS
Quan hệ cung – cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung – cầu là một hàm số của giá, trên mọi thị trường, giá điều tiết quan hệ cung cầu. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá.
Quan hệ cung cầu BĐS diễn ra như sau:
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm).
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cô định, tuy nhiên cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co giãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một thời điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại thời điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co giãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và TTBĐS sẽ ổn định hơn.
Phân tích một cơ chế hình thành cơn sốt giá nhà đất trong TTBĐS có những đột biến về cầu trong khi cung không co giãn (hình 2.2). Đối với TTBĐS, cả cung và cầu hàng hoá BĐS đều co giãn so với giá cả. Do vậy đường biểu diễn cung (S0) và cầu D0 đều dốc hơn so với các hàng hoá khác. Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa cầu D0 và cung s0 ta có điểm cân bằng thị trường tại 0 tương ứng với khối lượng BĐS giao dịch là Qo với mức giá là P0.
Do một sô’ yếu tố khách quan, cầu tăng từ Q0 lên Qị làm đường cầu D0 dịch chuyển về bên phải thành đường Dị gặp đường cung ban đầu s0 tại điểm 0|. Điểm O) là giao giữa đường cung s0 và đường cầu Dị. Người cầu mới chấp nhận mua với mức giá Pj. Tại mức giá này nếu cầu co giãn so với giá cả thì đường cầu D0 sẽ dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Q02 nhưng do cầu BĐS là cầu không co giãn theo giá cả do vậy cầu D0 vẫn giữ nguyên. Nếu giá P0 lên Pị thì cung tăng thêm một lượng từ Q0 đến Qọ tức là đường cung s0 dịch chuyển về bên phải thành đường cung S|.
Không chấp nhận với bán với mức giá P0 để nâng giá bán lên Pj cũng có nghĩa là những người cung cũ giảm đi một lượng cung trên thị trường tương đương một đoạn từ Q0 đến Q01 khi đó đường cung cũ s0 dịch chuyển về bên trái thành đường Sj. Giao nhau giữa cung S2 và Dị tại 02 làm giá thị trường tăng lên P2. Như vậy, chỉ sự tăng của cầu từ Dị lên DT đã làm cho giá thị trường liên tục tăng từ P0 lên Pj và P2. Khi đó hình thành mức giá cao nhất p7 chính là cơn sốt giá của TTBĐS.