Trong TTBĐS, tất yếu phải kể đến việc kinh doanh BĐS. Do vậy, khi nghiên cứu pháp luật về quản lý TTBĐS, vấn để đầu tiên là nghiên cứu khung pháp lý về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS, sau đó là việc nghiên cứu cụ thể về pháp luật kinh doanh BĐS.
Khung pháp lý về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Khung pháp lý vể quản lý Nhà nước đối với TTBĐS bao gồm ba nội dung cơ bản: Chủ trương, pháp luật và cơ chế, chính sách.
Chủ trương về quản lý thị trường bất động sản:
Chủ trương về quản lý thị trường bất động sản được thể hiện rõ rệt nhất tại Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ vm và IX. Cụ thể:
– Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: “Quản lý chặt chẽ đất đai và TTBĐS. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoú, không cho phép mua bán đất đai; Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật vù chính sách đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phủi xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất. TỔ chức quản lý tốt TTBĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyên khích các thành phần kinh tê tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẩn vù quản lý của nhà nước”.
– Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định “Hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm củ quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Từng bước mởTTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”.
Nghị quyết Đại hội Đảng vin, IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển TTBĐS Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa: “Thị trường
BĐS tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện vê mặt hằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dãn, nhất là tại các đô thị”.
Tuy nhiên “Hoạt động của TTBĐS không lành mạnh, tình trạng đầu cơ vê đất đai và BĐS gắn liền với đất rất nghiêm trọng, dẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dãn đến tiêu cực và tham nhũng của một sô’cá nhân và tổ chức”. “Quản lý nhà nước vê đất đai còn nhiêu hạn chế, yếu kém, quản lý TTBĐS bị buông lỏng. Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính sách tài chính đối với đứt đai còn nhiều bất cập, gảy thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước”.[ 13].
Những tồn tại, yếu kém của TTBĐS nước ta hiện nay thể hiện ở những điểm chủ yếu:
– Mất cân đối về cung, cầu (nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong khi mặt bằng khu công nghiệp cung vượt quá cầu);
– Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao (khoảng trên 70%);
– Giá BĐS biến động mạnh (trước 7/1992: ít biến động; 1993-1997: “nóng”; 1997- 1999: “đóng băng”; 2000-2001: “sốt”; tồn tại song hành hai loại giá: Giá theo khung giá đất của Nhà nước và giá thị trường;
– Thủ tục hành chính phức tạp, giao dịch vòng vèo qua nhiều nấc trung gian;
– Thông tin BĐS thiếu, không rõ ràng.
Một số nguyên nhân chủ yếu nhìn từ góc độ quản lý kinh tế:
– Về chính sách pháp luật: Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hoá (như chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; TTBĐS trong đó có quyền sử dụng đất…);
– Văn bản pháp Luật Đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ. [50]
Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý
TTBĐS. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2003); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992) và Luật Nhà ở (2005); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.