Pháp luật về quản lý Nhà nước đối với Thị trường bất động sản

Pháp luật về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS bao gồm: Hiến pháp; Các Bộ Luật (Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai; Luật Nhà ở và Pháp lệnh Nhà ở); Pháp luật quy định về giá đất và định giá đất. Cụ thể:
1- Hiến pháp
Hiến pháp quy dinh về chế độ sở hữu: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ờ vùng biển, thêm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tê, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định của Nhà nước, đểu thuộc sở hữu toàn dân”.
Hiến pháp quy định về chế độ quản lý và sử dụng: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhàn sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
2- Bộ luật Dân sự quy định
a) Về chế độ sở hữu
Những quy định khác về quyền sở hữu (từ Điều 270 – 284) như: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các BĐS (Điều 270); Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các BĐS (Điều 271); Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng (Điều 272)…;
Hợp đồng mua bán nhà (Từ Điểu 443 – 451).
b) Về những quy định về chuyển quyền sử dụng đất: Từ Điều 690 – 744.
3- Pháp lệnh Nhà ỏ và Luật Nhà ở quy đinh
a) Về chế độ sở hữu
Pháp lệnh Nhà ở quy định quyền có nhà của công dân (Điều 1); quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2).
Luật Nhủ ở quy định cụ thể vể quỹ nhà ở:
Khoản 3 Điều 6, khoản 2 Điều 29, Điều 45, khoản 3 Điều 46, Điều 48, khoản 1 Điều 49, khoản 3 Điều 50, Điều 51, 52, khoản 3 Điều 55, khoản 1 Điều 56, khoản 1, 3 Điều 57, Điểu 58, Điều 59, Điểu 61, khoản 2 Điều 67, khoản 2 Điều 101, khoản 2 Điều 105, Điều 106.
b) Chế độ quản lý
Pháp lệnh Nhà ở quy định Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật (Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).
c) Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
Pháp lệnh Nhủ ở quy định tại Điều 18.
Luật Nhà ở quy định tại Điều 22, 78, 129.
4- Pháp luật quy đinh về giá đất và định giá đất
a) Về giá đất
Luật Đất đai quy định:
– Chính phủ quy định phưomg pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệnh giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
– Càn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định (Điều 56).
b) Khung giá đất
Chính phủ đã ban hành Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [7] để thực hiện các quy định của Luật Đất đai về giá đất.
6- Chính sách thuế và thu tiền sử dụng đất, thuê đất
a) Thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại khoản 4 Điều 6 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
b) Thu tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 7 và khoản 5 Điều 8 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 24/3/2006 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
c) Thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
d) Các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiển thuê đất, chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối tượng chính sách xã hội.
Nói chung các chính sách và biện pháp tài chính chưa được đổi mới triệt để, còn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS.
7- Tín dụng
Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng thương mại trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS; Ngoài hoạt động chính thực hiện chức năng ba trung tàm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất.
Các hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động của TTBĐS, tuy nhiên mức độ còn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này.
Nhà nước đã áp dụng một số chính sách, biện pháp để thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS như: Khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động của TTBĐS; lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà; hỗ trợ vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập