1. Hoàn thiện khung pháp lý
Điều chỉnh các quan hệ phát sinh và liên quan đến nhà đất ở Việt Nam nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất.
a) Các đối tượng tham gia vào TTBĐS
Phương hướng cơ bản trước mắt của việc hoàn thiện là khắc phục tình trạng khuyết thiếu, tính không đồng bộ, chồng chéo và kém hiệu quả của hệ thống các văn bản dưới
luật hiện hành, về lâu dài, cần xây dựng và ban hành Luật để tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động của TTBĐS.
– Các dự án do các chuyên gia phát triển BĐS của Nhà nước và các cơ quan công quyền có liên quan (các doanh nghiệp Nhà nước tham gia TTBĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng) tạo dựng cần có sự đầu tư một phần của ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này.
– Các nhà phát triển BĐS tư nhân: Đây là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
– Kiến trúc sư là người đóng vai trò cốt lõi trong quá trình phát triển BĐS, là đạo diễn dự án về tính thẩm mỹ, tính an toàn của công trình, các rủi ro về chính trị và thị trường. Ngày nay, vai trò của kiến trúc sư không đơn thuần là thiết kế công trình mà còn chịu trách nhiệm các thủ tục về pháp lý quy hoạch và thiết kế xây dựng là người có thể trao đôi dễ dàng hơn với các ban ngành chính quyền có chuyên môn để dự án được phê chuẩn. Kiến trúc sư cũng là người giúp nhà đầu tư quyết định lựa chọn địa điểm phù họp cho dự án.
– Kỹ sư là người thuộc các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quá trình phát triển BĐS nhằm đảm bảo tính an toàn cho sự vận hành của các công trình đối với người sử dụng, đồng thời sự tính toán họp lý của kỹ sư cũng giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Các kỹ sư phải có chứng chỉ hành nghề do cơ quan chuyên môn có thẩm quyền cấp.
– Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về công tác quy hoạch tổng thể sao cho đạt được giá trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyên với chủ đầu tư để kịp thời điêu chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chính quyền có liên quan và các nhà tư vấn khác để xác định sự phù họp của khu đất đầu tư xây dựng với mục tiêu của chủ đầu tư mong muốn.
– Nhà thầu xây dựng là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy thành các công trình hiện thực. Tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ thực hiện công việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.
– Luật sư và kế toán: Do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà đất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu trong quá trình phát triển của BĐS.
– Nhà môi giới BĐS: Chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các BĐS cho khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới BĐS đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư kịp thời điều chỉnh dự án.
– Nhà cung cấp tài chính: bao gồm liên doanh đổi tác họp tác đầu tư, nhà cung cấp tín dụng xây dựng, nhà cho vay thường xuyên và nhà đầu tư BĐS dài hạn.
– Nhà quản lý BĐS: Tham gia vào chu trình phát triển BĐS khi việc xây dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà quản lý BĐS tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuê mướn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký họp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng như địa điểm dự án đầu tư.
– Nhà nghiên cửu thị trường là người đóng vai trò quan trọng mà căn cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư có thể đi đến quyết định đầu tư hay không. Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào, các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu.
– Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt quá trình xây dựng dự án và sau khi dự án hoàn thành.
– Cán bộ giám sát các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cac. Khi việc xây dựng được triển khai, cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS, đảm bảo an toàn xây dựng và an toàn xã hội, môi trường.
– Người sử dụng là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng. Chính người sử dụng là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn thành khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường. Những người sử dụng thường ký họp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh.

Nhóm các giải pháp chung nhằm thúc đẩy sự phát triển TTBĐS Việt Nam 1

b) Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý
Theo phương hướng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý cho phát triển TTBĐS ở nước ta cần chú trọng những nội dung cơ bản sau đây:
(1) Sửa đổi Bộ luật Dân sự
– Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình thức sở hữu, các quyền lợi và chức năng của chủ sở hữu và của người không phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS.
– Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn liền vói đất.
– Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bảo đảm là BĐS.
– Bộ luật Dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch.
– về bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần được điều chinh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài sản. Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hồ trợ tư pháp và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
(2) Sửa đối văn bán pháp luật về đất đai
– Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định cụ thể về thủ tục chuyển quyền, trách nhiệm của các chủ thể.
– về đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sừ dụng đất. cần xem xét để bỏ qua các quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS phải được cơ quan có thâm quyền cho phép, thay vào đó cần có quy định các điều kiện được chuyển nhượng và bắt buộc người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải đăng ký chuyển nhượng.
– Cơ chế quản lý giá (BĐS) cần đổi mới theo hướng:
+ Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành chủ yếu chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
+ Hình thành và đưa vào các trung tâm định giá BĐS.
+ Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước.
+ Bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất. Nhà nước có những biện pháp, chế tài hợp lý để hạn chế việc đầu cơ đất đai nhằm tránh hiện tượng “bong bóng” cũng như “đóng băng” của thị trường.
(3) Hoàn thiện pháp luật về ngân hàng – tín dụng:
Việc cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức, tín dụng ở nước ngoài để vay vốn nhằm tháo gỡ những vướng mắc về nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp FDI và việc tháo gỡ này sẽ rất có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư. Vì vậy, luật pháp hiện hành cần được sửa đổi theo hướng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc các dự án đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp BĐS (trong đó có quyền sử dụng đất) tại các tổ chức nước ngoài trong đó các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
2. Các biện pháp về tài chính
– Đổi mới công tác thu tiền sừ dụng đất.
– Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
– Hồ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp.
– Tổ chức hợp lý định giá BĐS.

Xem thêm: Bán nhà Hà Nội giá 1 tỷ