1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên, người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra hoạt động môi giới có thể được xác định như là công việc để tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Vì vậy, hoạt động môi giới là công việc với mục đích tạo ra thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Môi giới BĐS là hoạt động môi giới dựa trên việc thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS.

Trong Luật Kinh doanh BĐS ở VN và các văn bản pháp luật liên quan, khái niệm vể môi giới BĐS được hiểu: Môi giới BĐS lù hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh doanh BĐS và bên mua nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đàm phán giao dịch, kỷ kết hợp dồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
2. Vai trò của môi giới trong thị trường bất động sản
Với tư cách là bên trung gian cho hai bên thực hiện các giao dịch BĐS liên quan đến BĐS thì môi giới BĐS hay nói đúng hơn là nhà môi giới BĐS có những vai trò cơ bản:
a) Thu thập và cung cấp thông tin về bất động sản và các thông tin khúc có liên quan đến bất động sản
Thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đến BĐS là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích chứa đựng bên trong BĐS.
Công việc đầu tiên của nhà môi giới BĐS là việc thu thập đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết về BĐS và các thông tin có liên quan đến BĐS đó.
Nội dung thông tin về BĐS bao gồm:
– Loại BĐS và vị trí BĐS.
– Thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS.
– Quy mô, diện tích của BĐS.
– Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.
– Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến BĐS.
– Tinh trạng pháp lý của BĐS bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS, lịch sử về sở hữu, sử dụng BĐS….
– Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có).
– Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS.
– Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan.
– Các thông tin khác liên quan đến BĐS.
Nhà môi giới BĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được về các BĐS và phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin đó cho khách hàng. Nếu nhà môi giới BĐS cung cấp những thông tin vể BĐS không trung thực, gian lận, lừa dối… thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm.
b) Tư vấn cho khách hàng
Đối với số đông người dân VN thì sự hiểu biết của họ về BĐS, TTBĐS là rất ít. Thậm chí, khi muốn thực hiện giao dịch mua – bán một BĐS nào đó, có người không biết là cần có những giấy tờ, thủ tục gì. Chính vì vậy, nhà môi giới BĐS phải có sự tư vấn cho cả hai bên, bên cung BĐS và bên cầu BĐS. Đặc biệt là sự tư vấn cần thiết cho bên cầu BĐS.
Sau khi tìm hiểu được nhu cầu của bên cầu BĐS, đối chiếu với bên cung BĐS, nhà môi giới BĐS cung cấp đầy đủ các thông tin về BĐS hiện có và tư vấn cho bên cầu làm sao mang lại lợi ích lớn nhất cho họ. Nhà môi giới BĐS tư vấn tất cả các vấn đề như giá cả, vị trí BĐS, kiến trúc của BĐS sao cho phù hợp với điều kiện thoả mãn được nhu cầu của bên cầu BĐS. Chẳng hạn như việc giới thiệu những ngôi nhà riêng mà một vị khách hàng A đang có nhu cầu mua. N
c) Làm cầu nối giữa cung và cẩu BĐS
Nhà môi giới BĐS thu thập được những thông tin BĐS từ bên cung và nắm bắt được những nhu cầu từ phía cầu. Nhưng công việc của nhà môi giới BĐS không đơn giản chỉ là tìm cầu đến gặp cung là hết nhiệm vụ mà quan trọng hơn là chính họ phải giúp đỡ cho cả hai bên thực hiện được giao dịch. Đặc biệt thì BĐS thường có giá trị lớn, liên quan đến pháp lý nên trên thực tế rất nhiều chủ thể (cụ thể là các cá nhân) tham gia vào TTBĐS nhưng không có nhiều sự am hiểu vể BĐS và TTBĐS.

d) Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thi trường
Xuất phát từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS cho thấy nhà môi giới BĐS là cầu nối cho cung và cầu BĐS gặp được nhau bằng những thông tin thu thập và cung cấp cho khách hàng tư vấn cho họ sớm đưa ra quyết định và nhằm bảo vệ lợi ích cho họ. Như vậy, nhà môi giới BĐS đã đưa cầu đến với cung và giúp cho cầu gặp được cung một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Điều này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường giao dịch BĐS trở nên sôi động hơn.
e) Mở kênh thị trườiìg công khai, minh bạch vê BĐS giúp TTBĐS hoạt động Ổn định
Một nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong công việc của mình, đặc biệt là đạo đức nghề nghiệp phải được đặt lên hàng đầu. Chính vì vậy, những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới BĐS phải là thông tin đầy đủ, chính xác và được công khai, minh bạch. Điều này sẽ là động lực cho TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả. Bởi khi TTBĐS công khai, minh bạch sẽ là cơ sở quan trọng giúp cho việc thực hiện các giao dịch hợp pháp, hạn chế được rất nhiều lượng giao dịch “ngầm” trên thị trường.
Như vậy, vai trò cung cấp thông tin về BĐS một cách công khai, minh bạch từ nhà môi giới BĐS là vô cùng quan trọng, giúp cho TTBĐS phát triển lành mạnh, hiệu quả và phát huy được vai trò to lớn đối với sự phát triển nền kinh tế quốc dân.
g) Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung vù quản lý TTBĐS nói riêng
Chính hoạt động của các công ty kinh doanh BĐS và người môi giới BĐS là yếu tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý hoạt động quản lý Nhà nước đối với BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS cũng như với TTBĐS. Bởi lĩnh vực môi giới BĐS nằm trong hoạt động kinh doanh BĐS, đây chính là nơi phát sinh và bộc lộ rõ những xung đột lợi ích giữa các đối tượng tham gia TTBĐS. Nếu môi trường pháp lý không đủ chật chẽ và hiệu lực thì những mâu thuẫn phát sinh, phát triển sẽ dẫn đến những đổ vỡ trên thị trường.