Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm, chức năng, phản loại và hệ thống thị trường
a) Khái niệm chung về thị trường
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa.
Khái niệm cổ điển cho rằng: ‘Thi trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua hán hàng hóa”. Theo quan niệm này, người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán cụ thể. Trong nền kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều:
– Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: ‘Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá củ và số lượng hàng hóa mua bán”. Theo quan niệm này, tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
– Theo quan điểm hiện đại: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.
– Theo nội dung, có thể quan niệm rằng: ‘Thi trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hùng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và dịch vụ” . Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các mối quan hệ.
– Theo Adam Smith (trường phái kinh tế học cổ điển) cho rằng: Thị trường chính là “bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường. Ông đã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả…
– Kế thừa có phê phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác đã chỉ rõ: Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hóa. Mác đã phân tích sâu quan hệ giữa cung – cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường.
– Theo Lênin (người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo Chủ nghĩa
Mác): “Khái niệm thi trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được. Hễ ỏ đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hóa thì ở đố và khi ấy có thị trường”. [34],
Theo nghĩa hẹp, thị trường thường được hiểu là nơi diễn ra sự mua, bán các hàng hóa hay dịch vụ (thật ra, vì hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình và hàng hóa vô hình, tức là các dịch vụ, nên chỉ cần nói về hàng hóa là đủ).
b) Chức năng của thị trường
Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau:
– Chức năng trao đổi: Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiểu hướng của yêu cầu tiêu dùng;
– Chức năng điều tiết: Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điểu tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường;
– Chức năng thông tin: Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận, v.v… Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén;
– Chức năng liên hệ kinh tế: Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở.
c) Phân loại thị trường
Trong quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, các yếu tố thị trường ở nước ta bước đầu được phát triển, nhất là thị trường các yếu tố đầu ra: Thị trường hàng hoá và dịch vụ,
giá cả của nó được xác định trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu.
Có nhiều cách phân loại khác nhau về thị trường, thị trường được chia thành nhiều loại khác nhau tuỳ theo cách chọn tiêu chí phân loại:
* Cách phổ biến nhất là phân loại thị trường theo nội dung hùng hóa mà người ta giao dịch: Các thị trường được chia ra thành thị trường hàng hóa tiêu dùng (thị trường đầu ra) và thị trường các yếu tố sản xuất (thị trường đầu vào). Các thị trường đầu ra lại có thể phàn nhỏ thành vô số thị trường cụ thể như thị trường gạo, thị trường quần áo, thị trường ô tô, thị trường giáo dục v.v… Các thị trường đầu vào có thể phân thành thị trường vốn hiện vật (máy móc, thiết bị, nhà xưởng v.v…), thị trường đất đai, thị trường lao động v.v…
* Căn cứ vào không gian kinh tế: Thị trường có thể phân ra thành thị trường thế giới, thị trường khu vực, thị trường quốc gia, thị trường vùng hay địa phương. Thật ra, khi nói đến các thị trường theo cách phân loại này, người ta vẫn thường kết hợp với cách phân loại thị trường theo nội dung hàng hóa để xem xét một thị trường cụ thể, trên một địa bàn hay không gian kinh tế cụ thể.
* Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô chia thành thị trường tự do và thị trường có kế hoạch;
* Căn cứ vào công dụng của hàng hoá chia thành thị trường hàng hoá và thị trường các yếu tố sản xuất (như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin và TTBĐS..);
* Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông chia thành thị trường đô thị, nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế;
* Căn cứ vào địa vị của chủ thể chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và thị trường cân bằng.
* Căn cứ vào cấu trúc thị trường: Người ta cũng có thể chia ra thành các thị trường khác nhau. Theo cách phân loại này, đầu tiên các thị trường được phân ra thành hai loại lớn: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo (trên thị trường này, người mua hay người bán không có quyền lực chi phối giá cả hàng hóa) và thị trường cạnh tranh không hoàn hảo (trên thị trường dạng này, người mua hay người bán riêng biệt, dù ít, dù nhiều vẫn có khả năng chi phối giá).
Sau đây giới thiệu tóm tắt về ba loại thị trường này:
– Thị trường cạnh tranh hoàn toàn là loại thị trường có vô số người mua bán hàng hoá dịch vụ đồng nhất, quy mô của mỗi người mua bán là rất nhỏ so với quy mô của thị trường.
Thị trường cạnh tranh hoàn toàn có những đặc thù riêng như: Số lượng (rất nhiều hay vô số); Chất lượng hàng hóa (hoàn toàn giống nhau); Thông tin (hoàn hảo); Gia nhập hay rời khỏi thị trường (tự do); Giá hàng hoá (theo giá thị trường); Đường cầu của doanh nghiệp sẽ song song với trục sản lượng; Do cạnh tranh nên giá hàng hóa trong thị trường sẽ có xu hướng giảm, sản lượng tăng (người tiêu dùng có lợi trong thị trường này nhưng nhà sản xuất phải chịu quy luật lợi nhuận giảm dần).
– Thị trường độc quyền hoàn toàn (Monopoly) là thị trường chỉ có một doanh nghiệp bán với vô số người mua về một hàng hoá độc quyền, không có hàng hoá khác thay thế tốt.
Thị trường độc quyền hoàn toàn có những đặc thù riêng như: Đường cầu của doanh nghiệp cũng chính là đường cầu của thị trường; Đường doanh thu biên nằm dưới đường cầu; Người tiêu dùng không có lợi trong thị trường này (do giá cao, hàng hóa khan hiếm); Độc quyển không có lợi cho xu hướng tiến bộ công nghệ.
– Thị trường cạnh tranh không hoàn toàn được chia thành hai loại là cạnh tranh độc quyền và độc quyền nhóm.
d) Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức tốt hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước. Trong hệ thống này thì thị trường hàng hóa là cơ sở, các thị trường khác đều phục vụ cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau.