1. Khái niệm về bất động sản
Thuật ngữ BĐS và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Tại Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Malaixia… khái niệm BĐS được thể chế hoá trong Ngành Luật BĐS. Hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản,…) đều coi BĐS là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai. Nhưng ở Nga lại quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là “đất đai” nói chung.
Một số nước có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là BĐS như:
– Điều 520 Luật Dân sự (Pháp) quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; trong Luật Dân sự của Nhật Bản cũng quan niệm BĐS tương tự quy định này của Pháp.
– Điều 100 Luật Dân sự (Thái Lan) lại quy định BĐS là “đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vói việc sở hữu đất đai…”.
Như vậy, BĐS là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại… Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó.
Để một tài sản được coi là BĐS phải hội tụ bốn điều kiện sau:
1- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
2- Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng;
3- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
4- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài.
Nước ta, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được hay không, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành năm 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản. Điều 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm BĐS như sau:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây đựng gắn nền với đất dai, kê cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khúc gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Tuy nhiên, các quy định vể BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiếm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản
1. Các đặc điểm của bất động sản
Trong cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các bất động sản khác nhau, được định giá khác nhau. Giả sử trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch….), giá trị thị trường của bất động sản phụ thuộc vào đặc tính của bất động sản đó, ví dụ: giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ các loại giấy tờ sở hữu. Các đặc điểm của bất động sản bao gồm:
– Các đặc điểm vật chất BĐS: Kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi…
– Tinh trạng pháp lý BĐS: BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng BĐS…
– Đặc điểm mặt bằng: Các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bể rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
– Địa điểm: Gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
– Các công trình xây dựng liên quan: Các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: Sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
– Thời gian giao dịch, điểu kiện giao dịch: Có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của BĐS.
2. Các tính chất cơ bản của bất động sản
a) Tính cô đinh về vị trí
BĐS không thể di dời được, từ đó đặt ra vấn đề:
– Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi xem xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũng như khả năng tiếp cận BĐS. Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư các công trình BĐS cần đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm;
– Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến BĐS.
a) Tính bền vững
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:
– Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần;
– Trong khi nghiên cứu, định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó;
– Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý;
– Trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng, cũng như dự tính trước được các nhũ cầu phát sinh.
b) Tính khác biệt
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau vể quang cảnh và các vật ngoại cảnh…, từ đó đặt ra vấn đề:
– Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng;
– Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau;
– Chú ý trong quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tính thống nhất vể không gian kiến trúc, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt gây ra.
cl) Tính khan hiếm
Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…, từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ cung cầu về BĐS
thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ vể lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
đ) Tính có giá trị lớn
Thường giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
– Hoạt động đầu tư KDBĐS phải có vốn lớn và dài hạn;
– Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh;
– Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán…
e) Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các công trình BĐS thường có tác động qua lại đối với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế- xã hội, từ đó đặt ra vấn để:
– Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS;
– Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác;
– Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời…