1. Sự hình thành giá BĐS trên thị trường
Giá cả của BĐS được hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung và cầu về BĐS trên thị trường.
Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS khi sử dụng ở các mục đích khác nhau. Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có bốn cách phân loại phổ biến sau:
– Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);
– Giá đất, giá công trình và giá BĐS (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá);
– Giá tổng (giá toàn nhà), giá đơn vị (giá m2 sàn);
– Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính: Giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian (gồm giá thị trường công bằng và không công bằng); giá lý thuyết là giá BĐS giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai; giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật, v.v… đối với giá BĐS [33, tr.55].
Căn cứ vào công dụng giá cả BĐS có các loại giá:
+ Giá thị trường (Market Value): dùng trong giao dịch mua bán;
+ Giá thuê (Rental Value): dùng trong giao dịch cho thuê;
+ Giá thế chấp (Mortgage Value): dùng để thế chấp khi vay tiền;
+ Giá đền bù (Compensation Value): dùng trong GPMB;
+ Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve): dùng để đấu giá;
+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
+ Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose);
+ Giá sử dụng hiện thời (Current use Value);
+ Giá phát triển (Development Value): dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
+ Giá tính thuế (Value for Taxation);
+ Giá trưng mua (Value for Compulsory Purchase): khi Chính phủ cần huy động BĐS.
2. Sự vận động của giá BĐS trên thị trường
Giá BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS.
Các nhân tố làm thay đổi cầu như thu nhập của người tiêu dùng, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng, chính sách của Chính phủ…
– Nếu cầu về BĐS tăng thì giá và số lượng BĐS trên thị trường tăng lên và ngược lại.
– Nếu cả cung và cầu đều thay đổi thì giá và số lượng BĐS giao dịch trên thị trường sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào chiểu hướng và mức độ thay đổi của cung và cầu vể BĐS.
Như vậy, giá cả và số lượng BĐS tuỳ thuộc vào chiều hướng và mức độ thay đổi của cung và cầu về BĐS giao dịch trên thị trường.
3. Đặc trưng của giá cả BĐS
Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. So sánh với giá cả của các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS có những đặc trưng:
– Tính song trùng: BĐS bao giờ cũng gắn liền với một diện tích đất đai nhất định như các công trình xây dựng, nhà cửa… Vì vậy, giá cả BĐS bao gồm cả giá đất và giá công trình gắn liền với đất. Khi xác định giá BĐS phải tính cả giá công trình và giá đẩt.
– Tính khu vực: Mỗi BĐS gắn liền với một địa điểm nhất định, không thể di dời được. Do đó, giá BĐS phản ánh rất rõ nét sự khác biệt về vị trí địa lý. Cùng một diện tích đất như nhau nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá cả có thể chênh lệch nhau rất lớn.
– Tính đa dạng của giá cả BĐS thể hiện ở nhiều loại giá khác nhau căn cứ vào công dụng của BĐS: Giá thị trường (dùng trong giao dịch mua bán); Giá thuê (dùng trong giao dịch cho thuê); Giá thế chấp (dùng để thế chấp khi vay tiền); Giá đển bù (dùng trong GPMB); Giá khởi điểm đấu giá (dùng trong đấu giá); Giá tính thuế (dùng để xác định số thuế phải nộp cho Nhà nước).
– Giá cả BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ: Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó mang lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. Do đó, giá cả BĐS ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính không di dời được và tính khác biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tính cá biệt của người mua và người bán trong từng giao dịch cụ thể.
– Trong dài hạn, giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên vì đất đai là tài nguyên có hạn.
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn. Do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư
kinh doanh trên TTBĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường tài chính. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên TTBĐS – một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hoá BĐS có giá trị lớn và có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, TTBĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động trên thị trường kia. Khủng hoảng tài chính – tiền tệ Châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của TTBĐS. Sự sụt giá nhanh chóng của BĐS thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.