a) Hình thành vù phát triển qua 4 cấp độ
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
– Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thê tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một công trình và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
– Cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
– Cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
– Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của TTBĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho TTBĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đểu tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau vể thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn
khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế phát triển đã qua cả 4 cấp độ từ rất lâu, chẳng hạn như úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp sốc, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nển kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá TTBĐS.
b) Quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động
Do đặc điểm không di rời được và đặc điểm trễ của cung so với cầu nên TTBĐS luôn có tính chu kỳ.
Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây sốt).
Chẳng hạn như: TTBĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; TTBĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm. TTBĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. TTBĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong 2 năm 1992 – 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
c) Mang tính địa phương sâu sắc và không tập trung
TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc.
d) Chịu sự chi phối của yếu tô’pháp luật
Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển nhượng BĐS phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng về mua bán, chuyển nghượng, cho thuê, cho thuê mua phải tuân thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch.
Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng. Kiểm soát tốt thị trường cũng góp phần tãng thu cho ngân sách nhà nước từ thuế và lệ phí.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoấ đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS
đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (Thị trường sơ cấp – Giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
đ) TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo
TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ những lý do:
– Các thông tin về hàng hoá BĐS và TTBĐS không phổ biến và ít rộng rãi;
– Các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương đối;
– Các hàng hoá BĐS không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh;
– Trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS.
Chính vì vậy, giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách
bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng. Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với cả người mua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy.
Dạng thị trường không hoàn hảo này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào TTBĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, TTBĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên TTBĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.