Đất đai là một loại yếu tố sản xuất có thể phục vụ lâu dài cho nhiều quá trình sản xuất khác nhau. Cũng giống như vốn hiện vật, nó là một loại tài sản lâu bền mà người sở hữu nó có thể khai thác được các dòng lợi ích nhất định trong những khoảng thời gian nhất định. Vì thế, đối với các giao dịch liên quan đến đất đai, chúng ta cũng cần phân biệt hai loại thị trường: thị trường dịch vụ đất đai và thị trường tài sản đất đai.
Thị trường dịch vụ đất đai là thị trường thuê và cho thuê đất đai. Đối tượng mua bán là dòng dịch vụ do tài sản đất mang lại. Mua dịch vụ đất có nghĩa là thuê đất để sử dụng nó trong một khoảng thời gian xác định. Bán dịch vụ đất được hiểu là cho thuê đất, tức nhượng lại quyền khai thác lợi ích từ đất trong một khoảng thời gian nào đó. Giá cả trong trường hợp này là tiền thuê đất được tính cho một đơn vị đất cho thuê nào đó (bao giờ cũng gắn cả với một đơn vị thời gian thuê và cho thuê).
Thị trường tài sản đất là thị trường trên đó đối tượng giao dịch là bản thân đất đai với tư cách là một tài sản. Khi mua bán tài sản đất, người ta chuyển giao hẳn quyền sở hữu tài sản đất từ người bán sang người mua. Giá cả đất đai trong trường hợp này giá mua bán đứt tài sản đất.
Giống như cách chúng ta tiếp cận các thị trường vốn hiện vật, ở đây chính sự hoạt động của thị trường dịch vụ đất đai, hay thị trường thuê và cho thuê đất đai lại quyết định sự hoạt động của thị trường tài sản đất. Vì thế, điểm xuất phát trong sự phân tích của chúng ta là thị trường thuê và cho thuê đất đai.
1. Phản loại thị trường bất động sản
Để có cách nhìn toàn diện và rõ nét hơn về TTBĐS, cần phân loại TTBĐS theo các tiêu chí khác nhau, mỗi tiêu chí là một cách tiếp cận đối với TTBĐS. Trong điều kiện hiện nay, khi phân loại TTBĐS, thông thường dựa theo các tiêu chí sau:
a) Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước phân ra:
– Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước;
– Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước.
h) Theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyển sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành TTBĐS tư liệu sản xuất và TTBĐS tư liệu tiêu dùng.
TTBĐS tư liệu sản xuất: Gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), TTBĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…
TTBĐS tư liệu tiêu dùng: Gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v…
Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: Đường sá, cầu cống v.v…
a) Theo trình tự tham gia thị trường phân ra:
– Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao, mua, cho thuê), loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai;
– Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê;
– Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
b) Theo khu vực có bất động sản:
– Khu vực đô thị: Thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng v.v…
– Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, Thị trường đất nông nghiệp, Thị trường đất lâm nghiệp, Thị trường nhà ở nông thôn, Thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng v.v…
– Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở; Thị trường đất nông nghiệp; TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; TTBĐS công cộng v.v…

c) Theo loại công dụng của BĐS trên thị trường phản ra:
– Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).
– Thị trường công trình dịch vụ (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá…).
– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…).
– Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v…), các di sản văn hoá, di tích lịch sử, sân bay, bến cảng v.v…
d) Theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
– Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ (còn gọi là TTBĐS sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê.
– Thi trường cấp 3: Thị trường bán (cho thuê) lại các công trình đã được mua (thuê).
e) Theo tính chất các quan hệ trao đổi hay loại hình giao dịch (kinh doanh) phân ra:
– Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS;
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
– Thị trường thuê và cho thuê BĐS;
– Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm;
– Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh;
– Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS, v.v…
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng TTBĐS nước ta bao gồm TTBĐS sơ cấp và TTBĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận QSDĐ, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thị
trường thứ cấp.