Đặc điểm chung của thị trường bất động sản
Giao dịch bất động sản là giao dịch các quyền và lợi ích của BĐS, như trình bày về đặc điểm BĐS (mục 1.1.2) chúng ta đã biết, hàng hóa BĐS khác các loại hàng hóa khác. Với hàng hóa khác khi mua người ta đem nó về, ngược lại với BĐS khi mua người ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch BĐS không phải là giao dịch bản thân BĐS mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch BĐS, định giá BĐS phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà BĐS đem lại.
Đặc điểm chung của TTBĐS gồm:
a) Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
– Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;
– Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;
– Đăng ký pháp lý đối với BĐS.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…).
Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian.
b) TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung
TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác.
TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi v.v.
Thị trường BĐS phản ứng trễ của cung so với cầu. Do đặc điểm đầu tư BĐS thường có thời gian dài từ 1 – 3 năm mới có sản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sản phẩm tung ra thị trường. Mặt khác, do tính không di rời được của hàng hóa BĐS nên khi tại nơi này thiếu hàng không thể chuyển BĐS từ nơi khác về bán như các hàng hóa khác được. Do đó trên TTBĐS cầu luôn phản ứng trễ so với cung.
Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điểu kiện kinh tế – văn hoá – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
c) Cung và cầu vê BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Thời gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai, dự án đầu tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi công công trình… Chính sách của Nhà nước có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường.
Khi trên TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo. Đối với các hàng hoá thông thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Từ đó, khi xem xét TTBĐS cần chú ý: Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
d) TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đê khó khăn và phức tạp
Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:
– Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn;
– Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;
– Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm vững;
– Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý;
– Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh doanh BĐS.
Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp thể hiện:
– Thời gian tạo ra hàng hoá là BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác;
– Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm thủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai;
– Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình , v.v…
Những công việc này cần thời gian và nguồn lực nhiều, chính vì vậy việc rút ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.
đ) Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên TTBĐS…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS.