1. Các quan điểm cơ bản khi nghiên cứu TTBĐS
BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. TTBĐS là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là BĐS có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế – xã hội.
Khi nghiên cứu về TTBĐS cần cân nhắc kỹ một số quan điểm cơ bản sau về thị trường:
– Khi có sản xuất hàng hoá thì thị trường gắn với sản xuất hàng hoá như hình với bóng, song bản thân thị trường còn tồn tại ngay cả trước khi có sản xuất hàng hoá.
Quan điểm này khẳng định trên thị trường người mua, người bán và hàng hoá là quan trọng nhất. Mọi sự tác động kìm hãm ba yếu tố này đều dẫn đến sự kìm hãm và phát triển không bình thường của thị trường.
– Thị trường bản chất là tự phát, tự do. Sự can thiệp của nhà nước vào thị trường là chủ quan. Tính tự phát của thị trường có khi ẩn dấu, có khi bùng phát mạnh mẽ.
Các nhà nghiên cứu gọi đó là “sự đỏng đảnh” của thị trường. Khi các điều kiện và môi trường càng méo mó thì tính tự phát của thị trường càng cao, tính “ngầm” của thị trường càng mạnh mẽ. Không thể gò thị trường bằng luật pháp, không thể bằng các biện pháp hành chính mệnh lệnh để đặt ranh giới của thị trường. Sự can thiệp của Nhà nước thường thông qua các yếu tố cấu thành thị trường như cung – cầu – giá cả, hàng hoá, người mua, người bán. Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường, can thiệp không hợp lý sẽ làm gia tăng tính tự phát và rất nguy hiểm.
– Sự phát triển của thị trường vừa tuần tự vừa đột biến. Từ quan điểm này cho thấy sự phát triển thị trường không giống nhau ở vùng có điều kiện như nhau, trên cùng một khu vực cùng tồn tại nhiều cấp độ thị trường khác nhau.
– Tính đồng bộ và nội tại tùng thị trường quan trọng hơn sự đồng bộ tổng thể thị trường.
Một thị trường chậm phát triển hay phát triển trước hết phụ thuộc vào tương quan
giữa các yếu tố cấu thành bản thân thị trường ấy. Chính sự đồng bộ của các yếu tố nội tại quyết định sự tồn tại hay tiêu vong của thị trường. Sự tương tác của các yếu tố nội tại sẽ phá vỡ cân bằng cũ tạo lập cân bằng mới, theo tỷ lệ đồng bộ mới. Tính đồng bộ của tổng thể thị trường là yêu cầu khách quan và đòi hỏi không thể chủ quan, nóng vội trong tạo lập sự đồng bộ đó.
– Cung – cầu quyết định xu hướng và quy mô của thị trường:
Trong số các yếu tố cấu thành thị trường thì cung – cầu là các nhân tố quan trọng nhất. Cung – cầu tạo nên “bộ khung xương” của thị trường. Nó quyết định trình độ, quy mô và khuynh hướng vận động của thị trường. Có thể khái quát như sau: Cung – cầu là cốt vật chất, giá cả là diện mạo, cạnh tranh là linh hồn sống của thị trường. Từ quan điểm này có thể khẳng định rằng sự tác động của nhà nước vào cung cầu là tác động mạnh nhất, có ý nghĩa nhất. Khi các quyết định trực tiếp tác động vào cung cầu thì ngay lập tức tác động vào quy mô và khuynh hướng của thị trường. Sự bình ổn của thị trường hay các “cơn sốt” của thị trường trực tiếp do quan hệ cung cầu đem lại.
2. Các yếu tố cấu thành TTBĐS Việt Nam
a) Chủ thể thị trường
Chủ thể thị trường dùng để chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
b) Khách thể thi trường
Khách thể thị trường là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
c) Giới trung gian thị trường
Giới trung gian thị trường là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường.
Giới trung gian thị trường gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngưòi sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại.
Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, ngưòi trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
3. Vai trò của thị trường bất động sản
TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư và thực hiện có kết quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Vai trò của TTBĐS được thể hiện cụ thể trên các khía cạnh sau:
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường
TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường, liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.