Các quy luật tác động tới sự vận hành của TTBĐS
Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của TTBĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v…
Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.
a) Quy luật cung cầu
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
b) Quy luật giá cả
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả nói riêng và quy luật giá cả nói chung điều tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống.
Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung, giảm cầu. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung – cầu và tác động trở lại cung – cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung – cầu trong TTBĐS, yêu cầu phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã nói ở phần trên, đồng thời phải xem xét các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS:
– Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá cả: Vị trí BĐS; Không gian quan hệ với các BĐS khác; Kính thước, hình thể, khuôn viên; Địa hình tọa lạc; Thổ nhưỡng, môi trường; Thuận lợi, bất lợi từ thiên nhiên; Những thứ khác.
– Các yếu tô’ kinh tế ảnh hưởng đến giú cả: Khả năng thu nhập, sinh lợi; Tiện nghi gắn liền; Nhu cầu loại BĐS trên thị trường hiện tại; Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: Suy thoái, tăng trưởng.
– Các yếu tố luật pháp ảnh hưởng đến giá cả: Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch đô thị: Quy định về kiến trúc, xây dựng; Các hạn chế quyền sử dụng đất; Tinh trạng pháp lý của BĐS (Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng; Giấy viết tay).
– Các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá cả: Phong thủy (Đông, Tây); Sức khỏe, may mắn; Tâm linh.