Đất đai
a) Khái niệm về đất đai
Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thoả mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn
có thể đạt mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của BĐS.
Đất đai có hai trạng thái là đất chưa khai thác hoặc đất đã khai thác (khai thác và phát triển). Đất chưa khai thác thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai thác là đất đô thị và đất chuyên dùng. Trong những điểu kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyển hoá thành đất khai thác.
Đất đô thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là đất thục; đất phải trải qua quá trình tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng, gọi là đất mới. Đất thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác. Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí GPMB mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Xét vể chế độ sở hữu đất đai, trên thế giới có ba loại:
– Chế độ tư hữu, trong đó đất đai được tự do mua bán (như Mỹ, Nhật);
– Chế độ công hữu nhưng quyền sử dụng đất đai được mua bán chuyển nhượng trong một thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm… (như ở Anh và một số nước thuộc Liên hiệp Anh).
– Chế độ công hữu đất đai (như Liên Xô cũ và Việt Nam).
b) Quyền sử dụng đất trong TTBĐS:
– Đất được tham gia TTBĐS bao gồm:
+ Đất mà Luật hiện hành cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào TTBĐS.
– Các loại đất được tham gia TTBĐS gồm đất, tài sản gắn liền với đất và quyển sử dụng đất được tham gia TTBĐS [6, Điều 59]:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyển sử dụng đất;
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
+ Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất [6, Điều 59].
– Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia TTBĐS bao gồm:
+ Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trổng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.
Vật kiến trúc đã xây dựng xong
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chính và công trình phụ, đó là:
– Công trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung cư. Loại công trình này ngày càng phát triển tương ứng vói mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống của nhân dân.
– Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ, ki-ốt v.v… Người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh của mình hoặc cho thuê. Công trình loại này thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế – xã hội ở khu vực quanh đó.
– Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, do các doanh nghiệp đầu tư phục vụ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh của mình hoặc đầu tư xây dựng để cho thuê, thường là tại các khu công nghiệp tập trung.
– Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sân bay, bến cảng v.v… Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
Để thị trường có nhiều hàng hoá cần khẩn trương lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng chủ sở hữu. Mặt khác cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…