1. Cá nhân và doanh nghiệp
a) Cá nhân
Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu nhà ở, có quyển sử dụng đất…) tham gia vào TTBĐS với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh…
Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đòi sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là ngưòi mua hoặc người đi thuê BĐS… Đây là chủ thể năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc).
b) Doanh nghiệp
Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: Doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… đây là các chủ thể tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.
2. Nhà nước và nhà thầu
a) Nhà nước
Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của TTBĐS và tham gia quản lý hoạt động trên TTBĐS.
Nhà nước là người (chủ thể) chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của TTBĐS.
Nhà nước tham gia TTBĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của TTBĐS. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy TTBĐS phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả BĐS.
Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên TTBĐS như cung cấp hệ thống thông tin vể BĐS. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên TTBĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.
b) Nhà thầu
Nhà thầu (đại diện thường là nhà thầu xây dựng) là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: Nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường. Họ là những chủ thể chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ, bản vẽ (đồ án thiết kế) thành các công trình trong thực tế. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình.
Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
3. Các tổ chức môi giới, tư vấn và tài chính
a) Các tổ chức môi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hoá BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố. Trên TTBĐS thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý BĐS tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch BĐS, cả bên bán lẫn bên mua đểu phải cần đến dịch vụ của
các chuyên gia tư vấn như: Kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia vể luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn để liên quan đến luật pháp…
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật vể BĐS…, nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thoả mãn được mục đích đặt ra.
Các chủ thể loại này (chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS) thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn vế BĐS. Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò rất lớn đối với TTBĐS. Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích TTBĐS phát triển. Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của TTBĐS kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS cao. TTBĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.
Để nâng cao khả năng hoạt động của các tổ chức trên, cần xoá bỏ các rào cản trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, trung tâm môi giới… được hình thành và phát triển. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân và ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. Tổ chức đào tạo chuyên gia cho hoạt động của TTBĐS. Đặc biệt là chuyên gia về đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới định giá, trọng tài, tín dụng, thông tin…về giao dịch BĐS.
b) Các tổ chức tài chính
Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng.
Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của BĐS nên BĐS thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào TTBĐS để xác định giá BĐS làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại BĐS là tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào ‘1TBĐS. Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên TTBĐS, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh về BĐS.